La figura dell'amministratore di condominio è regolata dal Codice Civile (articoli 1129-1131) e dal DM 140/2014 che ne stabilisce i requisiti professionali. Conoscere diritti, doveri e responsabilità è fondamentale sia per chi svolge la professione sia per i condomini che devono scegliere il proprio amministratore.
Requisiti per l'esercizio della professione
La riforma del condominio del 2012 ha introdotto requisiti specifici per l'amministratore. Deve godere dei diritti civili, non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, o per qualsiasi delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore a 2 anni.
Non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, non deve essere interdetto o inabilitato, e non deve essere annotato nell'elenco dei protesti cambiari.
Dal punto di vista della formazione, l'amministratore deve possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore. Deve inoltre frequentare corsi di aggiornamento periodico di almeno 15 ore annue.
Questi requisiti non si applicano all'amministratore che sia anche condomino dell'edificio che amministra (il "condomino-amministratore").
La nomina
L'amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto (articolo 1129 c.c.). La nomina avviene con delibera assembleare, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio).
All'atto della nomina, l'amministratore deve specificare analiticamente il proprio compenso a pena di nullità della nomina. Questo obbligo, introdotto dalla riforma del 2012, ha lo scopo di garantire trasparenza ai condomini.
L'incarico ha durata di un anno ed è rinnovabile per uguale durata (rinnovo tacito). La revoca può avvenire in qualsiasi momento con delibera assembleare adottata con la stessa maggioranza della nomina.
Obblighi dell'amministratore
Gli obblighi dell'amministratore sono elencati dall'articolo 1130 c.c. e comprendono: eseguire le delibere dell'assemblea, disciplinare l'uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni, eseguire gli adempimenti fiscali, curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali, del registro di contabilità, e del registro di nomina e revoca.
L'amministratore deve inoltre aprire un conto corrente intestato al condominio (articolo 1129, comma 7) e non può commistionare i fondi del condominio con i propri o con quelli di altri condomini.
La revoca giudiziale
Oltre alla revoca assembleare, l'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino quando non abbia reso il conto della sua gestione, vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità, o non abbia adempiuto agli obblighi previsti dalla legge.
La revoca giudiziale è uno strumento importante a tutela dei condomini, utilizzabile anche quando l'assemblea non riesce a raggiungere le maggioranze necessarie per la revoca.
Il compenso
Il compenso dell'amministratore è libero e viene concordato all'atto della nomina. Non esistono tariffe obbligatorie. In genere, il compenso viene calcolato in base al numero di unità immobiliari gestite, con importi che variano significativamente in base alla zona geografica, alla dimensione del condominio, e ai servizi inclusi.
L'amministratore deve specificare analiticamente il proprio compenso, distinguendo tra compenso ordinario e compenso per prestazioni straordinarie. Ogni variazione del compenso deve essere approvata dall'assemblea.
Responsabilità civile e penale
L'amministratore risponde civilmente per i danni causati dalla sua negligenza nella gestione delle parti comuni (art. 2051 c.c., custodia). Risponde penalmente in caso di appropriazione indebita dei fondi condominiali (art. 646 c.p.), o per violazione delle norme sulla sicurezza degli impianti.
È fortemente consigliata (e spesso richiesta dal regolamento condominiale) la stipula di una polizza di responsabilità civile professionale.
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