Il settore condominiale italiano è in evoluzione: si discute di modernizzare la gestione, promuovere la digitalizzazione, rafforzare la trasparenza e semplificare alcuni aspetti burocratici. Attenzione: alcune delle misure descritte in questo articolo sono proposte o tendenze, non norme già in vigore. Prima di applicarle verifica sempre il testo di legge vigente con il tuo consulente.
Il contesto delle riforme
Il quadro normativo del condominio in Italia è stato profondamente modificato dalla Legge n. 220/2012 (riforma del condominio), che ha novellato gli articoli 1117-1139 del Codice Civile e le relative disposizioni di attuazione. Da allora, numerosi interventi legislativi hanno integrato e modificato la disciplina: il D.L. 145/2013 sulla fatturazione elettronica, il D.Lgs. 102/2014 sulla contabilizzazione del calore, il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) con il Superbonus, e la progressiva estensione degli obblighi digitali.
Le novità del 2026 si inseriscono in questo percorso di modernizzazione, con un focus particolare sulla digitalizzazione dei processi e sulla qualificazione professionale degli amministratori.
Digitalizzazione obbligatoria della documentazione
Una delle novità più rilevanti è l'obbligo progressivo di tenuta digitale dei registri condominiali. L'articolo 1130 del Codice Civile prevede quattro registri obbligatori: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore, e il registro di contabilità. Le nuove disposizioni prevedono che questi registri possano essere tenuti in formato digitale, con firma digitale o altro sistema di validazione conforme al Codice dell'Amministrazione Digitale (D.Lgs. 82/2005).
Questa evoluzione richiede agli amministratori di dotarsi di strumenti informatici adeguati e di competenze digitali aggiornate.
Rafforzamento degli obblighi di trasparenza
Le nuove norme rafforzano gli obblighi di trasparenza dell'amministratore nei confronti dei condomini. Il diritto di accesso alla documentazione condominiale previsto dall'articolo 1129, comma 2, del Codice Civile viene integrato con l'obbligo di rendere disponibili i documenti attraverso piattaforme digitali accessibili ai condomini.
Questo significa che l'amministratore deve garantire ai condomini l'accesso online a bilanci, verbali, situazioni contabili individuali, documenti contrattuali e polizze assicurative.
Semplificazioni per le assemblee
Le procedure assembleari vengono semplificate sotto diversi aspetti. La convocazione può avvenire tramite mezzi telematici (email, PEC, app) con prova di ricezione. La partecipazione in videoconferenza viene esplicitamente equiparata alla presenza fisica per tutti gli effetti. Il verbale può essere redatto in formato digitale con firma elettronica qualificata del presidente e del segretario.
Queste semplificazioni riducono i costi e i tempi di gestione delle assemblee, ma richiedono strumenti tecnologici adeguati.
Aggiornamento della disciplina sulla morosità
La gestione della morosità condominiale riceve nuove disposizioni. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che già prevede il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero dei crediti condominiali, viene integrato con disposizioni che incentivano la risoluzione stragiudiziale delle controversie e introducono procedure accelerate per i casi di morosità protratta.
L'amministratore ha l'obbligo di agire per il recupero del credito senza necessità di autorizzazione assembleare, ai sensi dell'articolo 1129, comma 9, del Codice Civile. Il mancato adempimento di questo obbligo può costituire grave irregolarità e motivo di revoca.
Nuovi obblighi in materia energetica
Le direttive europee sull'efficienza energetica degli edifici (EPBD) impongono nuovi adempimenti per i condomini. Il D.Lgs. 73/2020, che ha recepito la Direttiva UE 2018/2002, ha introdotto obblighi di contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento basate sui consumi effettivi.
Nei prossimi anni sono attese ulteriori disposizioni sulla classe energetica degli edifici, legate al recepimento della Direttiva Case Green, con possibili incentivi per gli interventi di riqualificazione.
Impatto sulla professione dell'amministratore
Le riforme del 2026 elevano ulteriormente il livello di competenze richieste all'amministratore di condominio. La formazione obbligatoria prevista dal D.M. 140/2014 viene aggiornata con moduli specifici su digitalizzazione, privacy (GDPR), mediazione civile e gestione energetica.
L'amministratore del 2026 deve essere un professionista completo: competente in materia legale, contabile, fiscale, tecnica e digitale. L'utilizzo di strumenti tecnologici avanzati non è più un'opzione, ma una necessità operativa.
Prepararsi al cambiamento con gli strumenti giusti
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