La convivenza con gli animali domestici in condominio è un tema che genera frequenti controversie. La Legge n. 220/2012 ha introdotto una norma specifica, ma permangono aree grigie e questioni interpretative che l'amministratore deve saper gestire.
Il principio fondamentale: l'articolo 1138, comma 5, del Codice Civile
La Legge n. 220/2012 ha aggiunto il comma 5 all'articolo 1138 del Codice Civile, stabilendo che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Questa disposizione ha un impatto significativo: i regolamenti condominiali assembleari che contengono divieti di tenere animali sono nulli per la parte che contiene tale divieto.
La norma si applica ai regolamenti di natura assembleare, cioè quelli approvati dall'assemblea dei condomini a maggioranza. La questione è diversa per i regolamenti di natura contrattuale, predisposti dal costruttore e accettati da ciascun acquirente nell'atto di compravendita.
Regolamento assembleare vs regolamento contrattuale
La Cassazione (Cass. civ. n. 15289/2019) ha chiarito che il divieto di detenzione di animali domestici può essere legittimamente previsto solo da un regolamento di natura contrattuale, approvato all'unanimità dei condomini o predisposto dall'originario costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto.
Il regolamento contrattuale può contenere clausole limitative dei diritti dei condomini, compreso il divieto di detenere animali, perché ha natura negoziale e vincola i condomini come un contratto. Tuttavia, il divieto deve essere formulato in modo chiaro e specifico. Clausole generiche come "non arrecare disturbo" non sono sufficienti a configurare un divieto di detenzione di animali.
Quali animali sono tutelati dalla norma
La legge parla genericamente di "animali domestici" senza fornire una definizione precisa. La giurisprudenza e la dottrina hanno chiarito che la tutela si estende certamente a cani, gatti, piccoli roditori, uccelli da gabbia e pesci ornamentali.
Per animali di taglia grande o potenzialmente pericolosi, la questione è più complessa. Il Regolamento del Ministero della Salute (Ordinanza 6 agosto 2013, successivamente prorogata) impone ai proprietari di cani di determinate razze l'obbligo di stipulare un'assicurazione per danni a terzi e di utilizzare guinzaglio e museruola nelle aree comuni.
Obblighi e responsabilità del proprietario di animali
Il diritto di detenere animali in condominio non è privo di limiti. Il proprietario dell'animale ha precise responsabilità:
Responsabilità civile: l'articolo 2052 del Codice Civile stabilisce che il proprietario di un animale è responsabile dei danni cagionati dall'animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito. Questa è una responsabilità oggettiva, superabile solo con la prova del caso fortuito.
Obblighi sanitari: vaccinazioni obbligatorie, registrazione all'anagrafe canina, microchip identificativo per i cani.
Rispetto delle parti comuni: l'animale deve essere tenuto al guinzaglio nelle parti comuni del condominio. I cani devono indossare la museruola o il proprietario deve averla con sé pronta per l'uso. Le deiezioni devono essere immediatamente raccolte.
Disturbo della quiete: i rumori molesti (abbaiare prolungato, lamenti notturni) possono configurare il reato di disturbo della quiete pubblica (art. 659 c.p.) se percepiti da un numero indeterminato di persone, o un illecito civile (art. 844 c.c. sulle immissioni) se eccedono la normale tollerabilità.
Gestione delle controversie condominiali sugli animali
Le controversie relative agli animali in condominio sono tra le più frequenti. L'amministratore deve gestire queste situazioni con equilibrio, distinguendo tra diritti e doveri di ciascuna parte.
In caso di rumori molesti, l'amministratore deve prima invitare il proprietario a prendere provvedimenti. Se il disturbo persiste, può essere necessario ricorrere alla mediazione civile (D.Lgs. 28/2010) prima di adire le vie legali. La mediazione è condizione di procedibilità per le controversie condominiali.
Per i danni alle parti comuni causati da animali (graffi all'ascensore, danni al giardino condominiale), il proprietario dell'animale è tenuto al risarcimento ai sensi dell'articolo 2052 c.c. L'amministratore deve documentare il danno e richiedere formalmente il risarcimento.
Il ruolo dell'amministratore
L'amministratore non ha il potere di vietare la detenzione di animali, ma ha il dovere di far rispettare il regolamento condominiale e di tutelare le parti comuni. Deve informare i condomini sui loro diritti e doveri, gestire le segnalazioni di disturbo con tempestività e imparzialità, e se necessario attivare le procedure legali appropriate.
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