Le innovazioni condominiali sono un tema che genera spesso conflitti tra condomini. Comprendere cosa la legge considera "innovazione", quali maggioranze servono per approvarla, e quali sono i limiti è fondamentale per l'amministratore.
Cos'è un'innovazione condominiale
L'articolo 1120 del Codice Civile definisce le innovazioni come le modifiche che alterano l'entità sostanziale o la destinazione d'uso delle parti comuni. Non sono innovazioni gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che mantengono la cosa nel suo stato originario.
Esempi di innovazioni: installazione di un ascensore dove non c'era, trasformazione del giardino condominiale in parcheggio, installazione di un impianto fotovoltaico, creazione di una palestra o area fitness, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.
Non sono innovazioni: riparazione del tetto, tinteggiatura della facciata, sostituzione della caldaia con una equivalente, manutenzione dell'ascensore esistente.
Le maggioranze necessarie
La riforma del 2012 ha semplificato le maggioranze per alcune innovazioni ritenute di particolare interesse. Per le innovazioni ordinarie serve la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio (art. 1120, comma 1).
Per le innovazioni agevolate (ovvero quelle volte al miglioramento della sicurezza, alla eliminazione delle barriere architettoniche, alla produzione di energia da fonti rinnovabili, all'installazione di impianti di videosorveglianza, all'installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici) è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1120, comma 2).
Le innovazioni vietate
L'articolo 1120, ultimo comma, vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Il concetto di "decoro architettonico" è stato oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali. La Cassazione ha definito il decoro come "l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio e ne improntano la fisionomia". Non è necessario che l'edificio abbia particolare pregio artistico.
I diritti del condomino dissenziente
Il condomino che non ha votato a favore dell'innovazione può essere esonerato dalla spesa se l'innovazione è gravosa o voluttuaria e non ne trae vantaggio. In questo caso, però, non può utilizzare l'innovazione.
Se l'uso dell'innovazione non può essere separato (ad esempio, il riscaldamento centralizzato), anche il condomino dissenziente è tenuto a contribuire alla spesa.
L'installazione dell'ascensore
L'installazione dell'ascensore in un edificio che ne è privo è l'innovazione più frequente e più controversa. La giurisprudenza ha progressivamente facilitato questo tipo di intervento, riconoscendolo come innovazione agevolata finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche.
La Cassazione ha stabilito che l'ascensore può essere installato anche a spese di uno solo o di alcuni condomini, a condizione che non pregiudichi la stabilità dell'edificio, non alteri il decoro architettonico in modo significativo, e non renda talune parti comuni inservibili.
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