I lavori straordinari rappresentano uno degli aspetti più impegnativi della gestione condominiale. Dal rifacimento della facciata alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento, dalla impermeabilizzazione del tetto alla ristrutturazione delle parti comuni, ogni intervento straordinario richiede competenze tecniche, legali e organizzative.
Definizione e distinzione dai lavori ordinari
I lavori straordinari si distinguono da quelli ordinari per la loro natura non ricorrente e per l'entità dell'intervento. La manutenzione ordinaria comprende gli interventi di conservazione e manutenzione corrente (pulizia, piccole riparazioni, sostituzione di parti deteriorate). La manutenzione straordinaria riguarda interventi di rinnovo e sostituzione di parti strutturali o impiantistiche dell'edificio.
L'articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile attribuisce all'assemblea la competenza a deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, con la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
La delibera assembleare
I lavori straordinari richiedono una specifica delibera assembleare, salvo i casi di urgenza previsti dall'articolo 1135, comma 2, del Codice Civile, che autorizza l'amministratore a ordinare lavori urgenti, salvo riferire alla prima assemblea utile.
La delibera deve contenere: la descrizione dei lavori da eseguire, il preventivo di spesa basato su almeno tre offerte (è buona prassi, non obbligo di legge, richiedere più preventivi), il criterio di ripartizione della spesa, le modalità di finanziamento e la costituzione del fondo speciale.
Le maggioranze richieste variano in base alla natura dell'intervento:
Per la manutenzione straordinaria: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in prima convocazione (art. 1136, comma 2, c.c.), maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore in seconda convocazione (art. 1136, comma 3, c.c.).
Per le innovazioni: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, comma 5, c.c.).
Il fondo speciale obbligatorio
L'articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile prevede che l'assemblea, quando delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, debba costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Il fondo speciale è una garanzia per il condominio e per l'impresa esecutrice dei lavori. L'amministratore non può avviare i lavori prima che il fondo sia stato costituito, nemmeno parzialmente.
La Cassazione (Cass. civ. n. 9083/2020) ha stabilito che la mancata costituzione del fondo speciale rende la delibera annullabile, ma non nulla.
La scelta dell'impresa e il contratto di appalto
La selezione dell'impresa esecutrice è un passaggio cruciale. L'amministratore deve verificare la regolarità contributiva (DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva), l'iscrizione alla Camera di Commercio, le referenze e la capacità tecnica dell'impresa, e l'adeguatezza delle coperture assicurative (RCT) Responsabilità Civile verso Terzi).
Il contratto di appalto deve disciplinare con chiarezza l'oggetto dei lavori con capitolato tecnico dettagliato, il corrispettivo e le modalità di pagamento, i tempi di esecuzione e le penali per ritardo, le garanzie e le assicurazioni, le modalità di gestione delle varianti in corso d'opera, e il collaudo e le garanzie post-esecuzione.
La direzione dei lavori
Per lavori di una certa complessità è necessario nominare un direttore dei lavori (ingegnere, architetto o geometra) che supervisioni l'esecuzione, verifichi la conformità al progetto e al capitolato, e autorizzi i pagamenti in base allo stato di avanzamento. Il direttore dei lavori è responsabile della corretta esecuzione dell'opera nei confronti del condominio.
Ripartizione delle spese straordinarie
Le spese straordinarie sono ripartite secondo le tabelle millesimali applicabili, salvo diversa delibera assembleare. L'articolo 1123 del Codice Civile prevede che se le spese riguardano parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, la ripartizione avviene in proporzione all'uso.
Per i lavori che interessano solo una parte dell'edificio (es. rifacimento del lastrico solare che copre solo alcune unità), la ripartizione segue il criterio dell'articolo 1126 c.c.: un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo, due terzi a carico dei condomini dell'edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura.
Bonus fiscali per lavori condominiali nel 2026
I lavori straordinari condominiali possono beneficiare di diverse agevolazioni fiscali: il bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR), l'ecobonus per gli interventi di efficientamento energetico e il bonus barriere architettoniche (art. 119-ter D.L. 34/2020). Aliquote e scadenze cambiano spesso: verifica quelle in vigore nell'anno della spesa. L'amministratore deve comunicare i dati relativi ai lavori all'Agenzia delle Entrate, per consentire ai condomini di fruire delle detrazioni nella propria dichiarazione dei redditi.
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