Condomino moroso: decreto ingiuntivo entro sei mesi

In breve. Contro il condomino moroso devi agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è esigibile (art. 1129, comma 9, c.c.), salvo dispensa dell'assemblea. Il sollecito non basta: serve l'azione giudiziale. Al legale consegni lo stato di ripartizione approvato, il verbale di approvazione, l'estratto conto del condomino e i dati anagrafici.

Un moroso c'è in quasi tutti i condomini. C'è chi paga in ritardo e poi rientra, e c'è chi si ferma a metà anno e non si muove più. Se agire non lo decidi tu, l'ha già deciso la legge. A te resta da capire entro quando e con quale fascicolo. Con una cartella ordinata il legale deposita il ricorso in pochi giorni. Con tre mail e allegati sparsi si perdono settimane, e spesso sono proprio quelle che separano il deposito dalla scadenza.

Da quando partono i sei mesi?

L'art. 1129, comma 9, c.c. ti obbliga ad agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso. Conta la chiusura dell'esercizio, non la data della singola rata e nemmeno quella dell'assemblea che approva il consuntivo.

Ne segue che una rata scaduta a febbraio e una scaduta a novembre dello stesso esercizio hanno lo stesso termine per l'azione. Con il moroso di inizio anno sembra di avere più tempo, ma la data finale non cambia.

Esempio con un esercizio solare

Esempio: un condominio con esercizio dal 1 gennaio al 31 dicembre 2025. Il preventivo approvato prevede per l'unità del sig. Rossi quattro rate trimestrali da 450,00 EUR. Rossi paga le prime due e salta le altre due. Il consuntivo 2025, approvato a marzo 2026, gli attribuisce un conguaglio a debito di 135,40 EUR.

• Rate non pagate: 2 x 450,00 = 900,00 EUR
• Conguaglio da consuntivo: 135,40 EUR
• Totale dovuto per l'esercizio 2025: 1.035,40 EUR

L'esercizio chiude il 31 dicembre 2025, quindi il termine per agire cade il 30 giugno 2026. Se l'esercizio va da luglio a giugno, il calcolo si sposta: chiusura 30 giugno, termine 31 dicembre.

Cosa significa "agire"

La norma parla di riscossione forzosa. Un sollecito, anche raccomandato, non è un'azione. Per stare tranquillo sul termine dai mandato al legale per tempo e fai depositare il ricorso per decreto ingiuntivo prima della scadenza. Concorda con lui una data interna, almeno un mese prima del termine, entro cui avrà il fascicolo completo sulla scrivania.

L'assemblea può dispensarti dall'agire?

Sì. Il comma 9 fa salvo il caso in cui l'assemblea ti dispensi espressamente. Capita, per esempio, quando il moroso ha concordato un piano di rientro e lo rispetta, o quando l'importo è così basso che la causa costerebbe più del credito.

La dispensa deve risultare da una delibera, quindi dal verbale. Un accordo a voce con il consigliere o una mail di due condomini non ti coprono. Se intendi proporla, scrivila chiaramente nell'ordine del giorno con il nome del condomino o almeno l'unità, l'importo e la ragione. A verbale riporta cosa si è deciso e per quanto tempo.

Senza dispensa il dovere di agire resta tuo. Per avviare il decreto ingiuntivo non ti serve una delibera, perché è un'attribuzione che la legge ti dà direttamente. L'art. 1129, comma 12, c.c. conta tra le gravi irregolarità anche il non seguire con diligenza l'azione di riscossione una volta avviata: conviene che ogni scelta lasci traccia.

Il sollecito serve ancora?

Serve, ma per altre ragioni. Un sollecito scritto, meglio via PEC o raccomandata, mette in mora il condomino e spesso basta a far rientrare chi è in ritardo per distrazione. Inoltre documenta che hai seguito il credito, cosa utile davanti all'assemblea e al legale.

Una sequenza che funziona in molti studi:

• primo sollecito cortese poco dopo la scadenza della rata
• secondo sollecito formale con un termine preciso per pagare
• lettera di messa in mora con preavviso di azione legale
• trasmissione della pratica al legale

La prevenzione e i modelli di sollecito sono nella guida alla morosità condominiale. Qui parliamo di cosa fare quando i solleciti non bastano.

Quali documenti servono al legale per il decreto ingiuntivo?

L'art. 63 disp. att. c.c. permette di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Questo è il cuore del fascicolo. Il resto serve a renderlo leggibile e difficile da contestare.

Il fascicolo minimo

1. Stato di ripartizione approvato: il riparto del preventivo o del consuntivo da cui risulta la quota dell'unità morosa.
2. Verbale di approvazione: il verbale dell'assemblea che ha approvato il riparto, con la convocazione e la prova dell'invio a tutti gli aventi diritto. Se il moroso può sostenere di non essere stato convocato, il titolo si indebolisce.
3. Estratto conto del condomino: rate emesse, scadenze, pagamenti ricevuti, saldo. Deve tornare al centesimo con il riparto.
4. Solleciti e messa in mora: copia di ogni lettera, con le ricevute di consegna.
5. Dati anagrafici del debitore: dal registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), nome, codice fiscale, residenza, recapito PEC se c'è.
6. Verbale di nomina: quello di nomina o di ultima conferma dell'amministratore, per dimostrare che sei legittimato.

I documenti che spesso mancano

Di solito i problemi vengono da tre situazioni.

Il subentro. Se l'unità è stata venduta durante l'esercizio devi sapere chi deve cosa e da quando. La legge prevede che, per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente, l'acquirente risponda insieme al venditore (art. 63 disp. att. c.c.): verifica con il legale contro chi agire e consegnagli i dati di entrambi. Il venditore resta obbligato in solido finché non ti trasmette copia autentica dell'atto di trasferimento. Al legale serve quindi l'atto, o almeno la comunicazione di trasferimento con la data.

Le unità in comproprietà o con usufrutto. Ti servono i dati di tutti i soggetti tenuti al pagamento, non solo di chi riceve la posta.

Gli incassi non abbinati. Un bonifico arrivato senza causale chiara e mai attribuito può essere proprio il pagamento che il condomino dirà di aver fatto. Prima di mandare la pratica controlla l'estratto conto bancario del periodo e chiudi ogni incasso sospeso.

Il preventivo approvato basta o serve il consuntivo?

Per le rate dell'esercizio in corso basta il preventivo approvato con il suo riparto, che è uno stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Per chiedere l'ingiunzione sulle rate scadute non devi aspettare il consuntivo.

Il conguaglio invece nasce dal consuntivo. Nel caso di Rossi, i 900,00 EUR di rate si chiedono sulla base del preventivo, i 135,40 EUR di conguaglio solo dopo l'approvazione del consuntivo.

Se il consuntivo arriva tardi rischi di avvicinarti al termine dei sei mesi con una parte del credito ancora senza titolo. Valuta allora con il legale se partire subito sulle rate e recuperare il conguaglio dopo, invece di aspettare e depositare tutto all'ultimo.

Quando puoi sospendere i servizi al moroso?

L'art. 63 disp. att. c.c. ti consente di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora dura da un semestre. Serve a fare pressione e non sostituisce il decreto ingiuntivo: i due percorsi vanno avanti in parallelo.

In pratica la sospensione funziona solo dove il servizio si può staccare per la singola unità. Prima di procedere verifica con il legale e con il tecnico che sia fattibile senza toccare diritti fondamentali o la sicurezza dell'edificio, e comunicala per iscritto con un preavviso ragionevole.

Serve la mediazione prima del ricorso?

In generale il ricorso per decreto ingiuntivo non richiede la mediazione preventiva. Se però il condomino fa opposizione la causa diventa ordinaria e la mediazione può entrare in gioco: il legale ti dirà quando e come.

Il fascicolo che prepari oggi ti servirà anche dopo. In caso di opposizione gli stessi documenti arrivano al mediatore e poi al giudice, e un estratto conto chiaro e coerente con il riparto pesa più di qualsiasi lettera.

Cosa fare questa settimana

1. Per ogni condominio segna l'esercizio chiuso più recente e calcola la data limite: chiusura più sei mesi.
2. Estrai l'elenco dei condomini con saldo a debito su quell'esercizio, confrontalo con l'estratto conto bancario e chiudi gli incassi non abbinati.
3. Per ogni moroso controlla che il riparto alla base del credito sia stato approvato e che il verbale sia completo di convocazione.
4. Per le unità vendute di recente raccogli la data del trasferimento e i dati di venditore e acquirente.
5. Manda la messa in mora a chi non l'ha ancora ricevuta, con un termine breve e preciso.
6. Se pensi di chiedere una dispensa, inseriscila nell'ordine del giorno della prossima assemblea con importo e motivazione.
7. Fissa con il legale una data interna di consegna del fascicolo, almeno un mese prima del termine.
8. Riporta tutte le scadenze nello scadenziario dello studio. Per tenere d'occhio anche gli altri adempimenti dell'anno puoi usare la checklist degli adempimenti normativi.

In Condowise trovi lo scadenziario delle morosità e i solleciti. Gli incassi arrivano dalla riconciliazione assistita sull'estratto conto: il sistema propone gli abbinamenti e tu li confermi, così gli incassi non abbinati si vedono prima di mandare la pratica al legale. Condowise apre il 22 ottobre 2026: puoi iscriverti alla lista d'attesa.

Domande frequenti

Il termine di sei mesi per il decreto ingiuntivo si calcola dalla scadenza della rata?

No. Si calcola dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso, come prevede l'art. 1129, comma 9, c.c. Tutte le rate dello stesso esercizio hanno quindi la stessa data limite.

L'amministratore ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea per il decreto ingiuntivo contro un condomino moroso?

No. Agire contro i morosi è un obbligo che la legge assegna direttamente all'amministratore. La delibera serve solo se l'assemblea vuole dispensarlo dall'agire.

Si può chiedere il decreto ingiuntivo se il consuntivo non è ancora approvato?

Sì, per le rate previste dal preventivo approvato con il relativo riparto. Il conguaglio a debito si può chiedere solo dopo l'approvazione del consuntivo.

Un piano di rientro concordato con il moroso sospende il termine dei sei mesi?

Non da solo. Se non vuoi avviare l'azione perché il piano viene rispettato, fai approvare una dispensa dall'assemblea e mettila a verbale. Con il legale valuta come formalizzare l'accordo.

Cosa succede se il condomino moroso ha venduto l'appartamento durante l'anno?

La legge prevede che, per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente, l'acquirente risponda insieme al venditore (art. 63 disp. att. c.c.). Verifica con il legale contro chi agire e consegnagli la data del trasferimento e i dati di entrambi.