La morosità è uno dei problemi più frequenti e complessi che l'amministratore di condominio deve affrontare. Una gestione efficace della morosità richiede prevenzione, tempestività e conoscenza delle procedure legali.
Prevenzione della morosità
La prevenzione inizia dalla comunicazione. I condomini devono ricevere gli avvisi di pagamento con congruo anticipo, con importi chiari e scadenze definite. Dare a ogni condomino un modo semplice per consultare la propria situazione contabile aiuta a ridurre i ritardi nei pagamenti.
Offrire modalità di pagamento comode (bonifico bancario, MAV, pagamento online, addebito diretto) facilita il pagamento puntuale. Più è semplice pagare, meno è probabile che il condomino ritardi.
I solleciti: una strategia graduale
Quando un condomino non paga alla scadenza, è fondamentale agire tempestivamente con una strategia di sollecito graduale.
Primo sollecito (7-15 giorni dopo la scadenza): un promemoria cortese via email o lettera, che ricorda la scadenza e l'importo dovuto. Tono collaborativo, non aggressivo.
Secondo sollecito (30-45 giorni): una comunicazione più formale che evidenzia il ritardo, gli eventuali interessi moratori maturati, e invita al pagamento entro un termine preciso.
Sollecito formale (60-90 giorni): una lettera di messa in mora tramite raccomandata A/R o PEC, che costituisce il presupposto necessario per l'eventuale azione legale. La lettera deve indicare l'importo dovuto comprensivo di interessi, il termine per il pagamento (solitamente 15 giorni), e l'avvertimento che in caso di mancato pagamento si procederà per le vie legali.
Il decreto ingiuntivo
Se il sollecito formale non produce risultati, l'amministratore può procedere con il decreto ingiuntivo. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea.
Questo è un vantaggio significativo: il decreto ingiuntivo condominiale è provvisoriamente esecutivo, il che significa che il creditore (il condominio) può procedere al pignoramento anche se il debitore fa opposizione.
L'amministratore non ha bisogno di una delibera assembleare per agire contro il moroso: è un suo obbligo di legge (articolo 1129, comma 9, c.c.).
I costi della morosità
La morosità ha costi significativi per l'intero condominio. Quando un condomino non paga, gli altri devono anticipare la sua quota per garantire il pagamento dei fornitori e delle utenze. Gli interessi moratori, le spese legali per il recupero, e il tempo dell'amministratore dedicato alla gestione dei morosi sono costi che gravano sulla collettività.
Come un gestionale può aiutare
Un gestionale aiuta a tenere sotto controllo lo stato dei pagamenti: mostra le rate non incassate, prepara i solleciti alle scadenze previste e conserva lo storico, così l'amministratore sa quando è il momento di procedere con l'azione legale.
In Condowise lo scadenziario della morosità parte dai movimenti del conto corrente: vedi chi non ha pagato, prepari il sollecito con un clic e ritrovi lo storico delle comunicazioni. Quando inviarlo lo decidi tu. Il pagamento delle rate da app è un servizio a pagamento (0,25 € a transazione più le commissioni del circuito). Vedi Solleciti.
Il gestionale Condowise è gratuito.
Nessun canone per l’amministratore, nessun limite di condomini o unità. Si pagano solo i servizi per i condomini: li trovi nella pagina Prezzi.