La mediazione civile è diventata un passaggio obbligatorio per la risoluzione delle controversie condominiali. Il D.Lgs. 28/2010, come modificato dal D.Lgs. 149/2022 (riforma Cartabia), prevede che il tentativo di mediazione sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale per le controversie in materia di condominio.
L'obbligo di mediazione nelle controversie condominiali
L'articolo 5, comma 1, del D.Lgs. 28/2010 stabilisce che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione. La mediazione è condizione di procedibilità della domanda: il giudice, se rileva che la mediazione non è stata tentata, assegna un termine per la presentazione della domanda di mediazione.
Le controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria comprendono: impugnazione di delibere assembleari, controversie sulle tabelle millesimali, contestazioni sulla ripartizione delle spese, questioni relative all'uso delle parti comuni, controversie sul regolamento condominiale, azioni di revoca dell'amministratore, e controversie tra condomini relative all'uso delle proprietà esclusive che incidono sulle parti comuni.
La riforma Cartabia e le novità per la mediazione
Il D.Lgs. 149/2022 (riforma Cartabia) ha introdotto significative modifiche alla disciplina della mediazione civile. Le principali novità riguardano la durata massima del procedimento, ridotta a tre mesi (prorogabile di ulteriori tre mesi con accordo delle parti), l'obbligo di partecipazione personale delle parti, con possibilità di delega solo per giustificati motivi, le conseguenze processuali della mancata partecipazione senza giustificato motivo, e gli incentivi fiscali per gli accordi raggiunti in mediazione.
Per le controversie condominiali, la riforma ha chiarito che l'amministratore può partecipare alla mediazione nei limiti delle proprie attribuzioni (art. 1130 c.c.) e che per le questioni che esulano dalle sue attribuzioni deve ottenere l'autorizzazione dell'assemblea.
La procedura di mediazione passo per passo
Fase 1. Presentazione della domanda: la parte che intende avviare la mediazione deposita la domanda presso un organismo di mediazione iscritto nel registro del Ministero della Giustizia. La domanda deve indicare l'organismo prescelto, le parti, l'oggetto della controversia e le ragioni della pretesa.
Fase 2. Designazione del mediatore: l'organismo designa un mediatore competente e fissa il primo incontro entro 30 giorni dal deposito della domanda. Il mediatore deve essere imparziale, indipendente e competente nella materia oggetto della controversia.
Fase 3. Primo incontro informativo: nel primo incontro, il mediatore informa le parti sulla funzione e le modalità di svolgimento della mediazione. Le parti decidono se proseguire o meno. Se una parte non si presenta senza giustificato motivo, il giudice nel successivo giudizio può trarne argomenti di prova e condannarla al pagamento di una somma corrispondente al contributo unificato.
Fase 4. Sessioni di mediazione: se le parti decidono di proseguire, il mediatore conduce una o più sessioni, congiunte o separate, per facilitare il raggiungimento di un accordo. Il mediatore non decide la controversia, ma aiuta le parti a trovare una soluzione condivisa.
Fase 5. Conclusione: la mediazione si conclude con un accordo (verbale di conciliazione) o con un verbale negativo. L'accordo, se sottoscritto dalle parti e dai rispettivi avvocati, costituisce titolo esecutivo per l'espropriazione forzata, l'esecuzione per consegna e rilascio, l'esecuzione degli obblighi di fare e non fare, e l'iscrizione di ipoteca giudiziale.
Il ruolo dell'amministratore nella mediazione
L'amministratore di condominio riveste un ruolo particolare nella mediazione. L'articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice Civile disciplina specificamente la partecipazione del condominio alla mediazione.
L'amministratore che riceve una domanda di mediazione deve informare immediatamente l'assemblea e convocarla per ottenere la delibera sulla partecipazione. L'assemblea delibera con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, c.c. La mancata convocazione dell'assemblea e la conseguente mancata partecipazione alla mediazione possono costituire una grave irregolarità dell'amministratore.
Costi della mediazione
I costi della mediazione comprendono le spese di avvio (circa 40-80 euro) e le indennità dell'organismo, proporzionali al valore della controversia. Per le controversie condominiali, i costi sono generalmente contenuti e significativamente inferiori a quelli di un procedimento giudiziario.
Inoltre, per gli accordi raggiunti in mediazione sono previsti incentivi fiscali: un credito d'imposta fino a 600 euro per ciascuna parte per le indennità versate all'organismo di mediazione, e l'esenzione dall'imposta di registro fino a 100.000 euro per il verbale di accordo.
Vantaggi della mediazione condominiale
La mediazione offre vantaggi significativi rispetto al contenzioso giudiziario: tempi rapidi (3-6 mesi contro anni di giudizio), costi contenuti, riservatezza del procedimento, preservazione dei rapporti tra condomini, e soluzioni creative che un giudice non potrebbe imporre.
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