Il regolamento condominiale è il documento che disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, e le regole di convivenza nell'edificio. È obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (articolo 1138 c.c.), ma è fortemente consigliato anche per condomini più piccoli.
Regolamento contrattuale vs assembleare
Esistono due tipologie fondamentali di regolamento condominiale, con caratteristiche e forza vincolante molto diverse.
Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore o dal proprietario originario dell'edificio, e viene accettato da ogni acquirente al momento del rogito. Questo tipo di regolamento può contenere clausole che limitano i diritti individuali dei condomini: ad esempio, può vietare destinazioni d'uso specifiche (attività commerciali, studi professionali), imporre vincoli estetici, o stabilire criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali. Per modificare un regolamento contrattuale serve il consenso unanime di tutti i condomini.
Il regolamento assembleare è approvato dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio). Non può contenere clausole che limitino i diritti individuali dei condomini sulle loro proprietà esclusive. Può essere modificato con la stessa maggioranza con cui è stato approvato.
Contenuto del regolamento
Un regolamento condominiale completo dovrebbe contenere diverse sezioni fondamentali.
Le norme sull'uso delle parti comuni disciplinano l'utilizzo di scale, ascensore, cortile, giardino, parcheggi, lavanderia e altre aree condivise. Devono bilanciare il diritto di ogni condomino con il rispetto degli altri.
Le norme sulla ripartizione delle spese rinviano alle tabelle millesimali e specificano i criteri per le diverse tipologie di spesa. Il regolamento può stabilire criteri diversi da quelli legali, purché accettati da tutti i condomini (se contrattuale) o conformi alla legge (se assembleare).
Le regole di convivenza riguardano orari di silenzio, uso di spazi comuni, deposito di oggetti nelle aree condominiali, animali domestici, decoro dell'edificio. Queste regole devono essere ragionevoli e non discriminatorie.
Le norme sull'amministrazione disciplinano le modalità di nomina e revoca dell'amministratore, i poteri dell'assemblea, le modalità di convocazione, e altri aspetti organizzativi.
Limiti del regolamento
Il regolamento condominiale non può mai derogare alle norme imperative del Codice Civile. Non può, ad esempio, eliminare il diritto di un condomino di impugnare le delibere assembleari, escludere un condomino dall'uso delle parti comuni, stabilire maggioranze inferiori a quelle di legge per le delibere.
La giurisprudenza ha anche stabilito che il regolamento non può vietare in modo assoluto la detenzione di animali domestici (Legge n. 220/2012, riforma del condominio).
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