Il risparmio energetico è diventato una priorità per i condomini italiani, sia per la riduzione dei costi in bolletta sia per la conformità alle normative europee sulla prestazione energetica degli edifici. L'amministratore ha un ruolo chiave nell'informare i condomini e nel gestire gli interventi.
Il quadro normativo europeo e nazionale
La Direttiva Europea 2024/1275 (EPBD IV, la "Direttiva Case Green") chiede agli Stati membri di ridurre progressivamente il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali, con tappe al 2030 e al 2035, e lascia ai piani nazionali la scelta degli interventi. Molti condomini italiani sono in classi energetiche basse, quindi l'impatto sarà significativo.
A livello nazionale, il D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche stabiliscono i requisiti minimi di prestazione energetica per gli edifici e gli obblighi di certificazione.
Interventi principali per il condominio
Il cappotto termico (isolamento a cappotto) è l'intervento con il maggior impatto sull'efficienza energetica dell'edificio. Consiste nell'applicazione di pannelli isolanti sulle pareti esterne, riducendo in modo sensibile la dispersione termica. Il costo dipende da materiali e superfici e l'intervento può beneficiare delle detrazioni per l'efficientamento energetico.
La sostituzione della caldaia centralizzata con un impianto a condensazione di ultima generazione può ridurre i consumi del 20-30%. L'installazione di una pompa di calore, dove tecnicamente fattibile, può portare risparmi ancora maggiori.
Le valvole termostatiche e i contabilizzatori di calore sono obbligatori dal 2017 per gli edifici con riscaldamento centralizzato (D.Lgs. 102/2014). Permettono a ogni condomino di regolare la temperatura del proprio appartamento e di pagare in base al consumo effettivo.
La sostituzione degli infissi delle parti comuni (finestre vano scale, porte d'ingresso) contribuisce a ridurre le dispersioni termiche e può beneficiare dell'Ecobonus.
L'installazione di un impianto fotovoltaico condominiale permette di produrre energia elettrica per i consumi delle parti comuni (illuminazione, ascensore, pompe) e, con le comunità energetiche rinnovabili (CER), di condividere l'energia prodotta con i condomini.
La contabilizzazione del calore
La normativa richiede che nei condomini con riscaldamento centralizzato ogni unità immobiliare sia dotata di sistemi di contabilizzazione individuale del calore. La ripartizione delle spese di riscaldamento avviene in base alla norma UNI 10200, con una quota involontaria (determinata in base ai millesimi e che copre le dispersioni dell'impianto) e una quota volontaria (determinata in base ai consumi effettivi di ciascuna unità).
L'amministratore deve affidarsi a un'azienda specializzata per la lettura dei contabilizzatori e la ripartizione delle spese secondo la norma UNI 10200.
Gli incentivi disponibili nel 2026
L'Ecobonus copre gli interventi di riqualificazione energetica, come l'isolamento dell'involucro, i pannelli solari termici, la sostituzione degli infissi e degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi più efficienti. Dal 2025 le aliquote sono state ridotte e distinguono tra abitazione principale e altri immobili: prima di deliberare i lavori verifica con il commercialista le percentuali in vigore nell'anno della spesa.
Il Conto Termico offre contributi diretti (non detrazioni) per l'installazione di pompe di calore, caldaie a biomassa e sistemi solari termici. Le regole sono state aggiornate di recente: verifica sul sito del GSE le condizioni in vigore.
Il ruolo dell'amministratore
L'amministratore deve informare l'assemblea sulle opportunità di risparmio energetico e sugli incentivi disponibili, raccogliere preventivi da professionisti qualificati, coordinare gli interventi deliberati dall'assemblea, e gestire la documentazione tecnica e fiscale necessaria per l'accesso agli incentivi.
Con Condowise conservi la documentazione tecnica e fiscale degli interventi nell'archivio del condominio, gestisci i lavori come gestione straordinaria con riparti e rate e informi i condomini con le comunicazioni via email.
Il gestionale Condowise è gratuito.
Nessun canone per l’amministratore, nessun limite di condomini o unità. Si pagano solo i servizi per i condomini: li trovi nella pagina Prezzi.