L'amministratore di condominio ha precise responsabilità in materia di sicurezza dell'edificio e dei suoi impianti. La negligenza in questo ambito può comportare responsabilità civili e penali significative.
Prevenzione incendi
Per gli edifici condominiali con altezza antincendi superiore a 12 metri, è obbligatorio il Certificato di Prevenzione Incendi (ora SCIA antincendio). L'amministratore deve assicurarsi che l'edificio sia dotato degli impianti antincendio previsti dalla normativa (estintori, idranti, luci di emergenza, porte tagliafuoco), che questi impianti siano regolarmente manutenuti e verificati, che i percorsi di esodo siano sempre liberi da ostacoli.
Il DM 25 gennaio 2019 ha introdotto nuove regole per la gestione della sicurezza antincendio nelle attività di civile abitazione, con particolare riferimento alle facciate e all'isolamento termico (tema diventato di grande attualità dopo alcuni gravi incidenti).
Impianti e manutenzione obbligatoria
L'amministratore deve garantire la regolare manutenzione di diversi impianti. L'ascensore richiede verifiche periodiche biennali da parte di un organismo notificato (ex ISPESL), manutenzione ordinaria semestrale, e la tenuta del libretto dell'impianto costantemente aggiornato.
L'impianto elettrico delle parti comuni deve essere conforme alla norma CEI 64-8 e dotato di dichiarazione di conformità. L'impianto del gas, dove presente, richiede verifiche periodiche e la conformità alla normativa vigente.
L'impianto termico centralizzato deve avere il libretto di impianto aggiornato, le manutenzioni periodiche effettuate da tecnico abilitato, il controllo delle emissioni nei termini previsti dalla normativa regionale.
Amianto
Se l'edificio contiene materiali con amianto (coperture in eternit, canne fumarie, coibentazioni), l'amministratore ha l'obbligo di censire la presenza di amianto, valutare lo stato di conservazione tramite un tecnico specializzato, predisporre un programma di controllo e manutenzione o di bonifica, informare i condomini.
La presenza di amianto in buono stato di conservazione non impone necessariamente la rimozione, ma richiede un monitoraggio periodico e la predisposizione di un piano di gestione.
Sicurezza antisismica
Per gli edifici situati in zone sismiche, l'amministratore deve essere consapevole della classificazione sismica dell'edificio e promuovere, quando necessario, la valutazione della vulnerabilità sismica e gli eventuali interventi di adeguamento o miglioramento sismico (che possono beneficiare del Sismabonus).
Responsabilità dell'amministratore
L'amministratore risponde civilmente e penalmente per i danni causati dalla mancata manutenzione delle parti comuni. La Cassazione ha più volte ribadito che l'amministratore, in quanto custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.), è responsabile dei danni derivanti da cose in custodia, salvo provi il caso fortuito.
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