I millesimi condominiali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio e sono alla base della ripartizione delle spese condominiali. Comprendere come vengono calcolati, quando possono essere modificati e quali strumenti utilizzare è fondamentale per ogni amministratore.
Cosa sono i millesimi e la base normativa
I millesimi sono valori numerici che esprimono la quota di proprietà di ciascuna unità immobiliare sulle parti comuni dell'edificio. La somma di tutti i millesimi è convenzionalmente pari a 1.000. La disciplina è contenuta negli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
L'articolo 68 stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. L'articolo 69 disciplina la revisione delle tabelle millesimali, prevedendo i casi in cui è possibile modificarle.
Il metodo di calcolo
Il calcolo dei millesimi è un'operazione tecnica complessa che deve essere affidata a un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto). Il metodo più diffuso in Italia è quello basato sulla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966, che stabilisce i criteri per la determinazione dei valori millesimali.
Il procedimento prevede diverse fasi:
Determinazione della superficie reale: si misura la superficie netta calpestabile di ogni vano di ciascuna unità immobiliare. A questa si aggiungono le superfici accessorie (balconi, terrazze, cantine, posti auto) con opportuni coefficienti di riduzione.
Applicazione dei coefficienti correttivi: la superficie reale viene moltiplicata per una serie di coefficienti che tengono conto di destinazione d'uso, piano, prospetto (esposizione e affaccio), orientamento, luminosità e funzionalità degli ambienti.
Calcolo della superficie virtuale: il prodotto della superficie reale per i coefficienti correttivi produce la superficie virtuale, che rappresenta il valore relativo dell'unità immobiliare.
Determinazione dei millesimi: i millesimi di ciascuna unità si ottengono dalla proporzione tra la sua superficie virtuale e la somma di tutte le superfici virtuali, moltiplicata per 1.000.
Le diverse tabelle millesimali
Ogni condominio può avere più tabelle millesimali, ciascuna destinata alla ripartizione di specifiche categorie di spesa:
Tabella A (proprietà generale): utilizzata per le spese comuni a tutti i condomini. Si basa sul valore proporzionale delle proprietà esclusive.
Tabella B (scale e ascensore): ai sensi dell'articolo 1124 del Codice Civile, le spese per la manutenzione delle scale e dell'ascensore sono ripartite per metà in ragione del valore delle singole proprietà e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano.
Tabella C (riscaldamento): tiene conto dei volumi riscaldati, del D.Lgs. 102/2014 sulla contabilizzazione del calore e delle sue successive modifiche.
Tabelle specifiche: per servizi che riguardano solo alcuni condomini (giardino, parcheggio, lastrici solari di uso esclusivo).
Quando revisionare le tabelle millesimali
L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, come modificato dalla Legge n. 220/2012, prevede che i valori proporzionali possano essere rettificati o modificati all'unanimità, oppure con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, c.c. quando risulta che sono conseguenza di un errore, oppure quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In pratica, i casi più frequenti di revisione sono: fusione o frazionamento di unità immobiliari, ampliamento di un appartamento, cambio di destinazione d'uso (da cantina a locale commerciale), sopraelevazione dell'edificio, ed errori materiali nelle tabelle originarie.
La procedura di revisione
La revisione richiede l'intervento di un tecnico che effettui nuovi rilievi e ricalcoli i millesimi. La proposta di nuove tabelle deve essere sottoposta all'assemblea, che delibera con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio).
In caso di mancato accordo, ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere la revisione, ai sensi dell'articolo 69 disp. att. c.c.
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