L'assemblea condominiale online è diventata una realtà consolidata nella gestione condominiale italiana. Dopo l'esperienza emergenziale del 2020, il legislatore ha progressivamente regolamentato questa modalità di partecipazione, riconoscendone i vantaggi in termini di partecipazione, efficienza e inclusività.
Il quadro normativo per le assemblee online
La possibilità di svolgere assemblee condominiali con partecipazione da remoto è disciplinata dall'articolo 66, sesto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, introdotto dal D.L. 104/2020. Anche se il regolamento non lo prevede, la partecipazione in videoconferenza è ammessa previo consenso della maggioranza dei condomini, nel rispetto dei principi di trasparenza e partecipazione effettiva.
La giurisprudenza ha progressivamente chiarito che la partecipazione in videoconferenza è equiparata alla presenza fisica ai fini del quorum costitutivo e deliberativo, a condizione che sia garantita l'identificazione certa dei partecipanti, la possibilità per tutti di intervenire nella discussione, e la segretezza del voto quando prevista.
È fondamentale che l'avviso di convocazione specifichi le modalità di partecipazione da remoto, indicando la piattaforma utilizzata e le credenziali di accesso.
Requisiti tecnici e strumenti necessari
Per organizzare un'assemblea condominiale online è necessario disporre di una piattaforma di videoconferenza affidabile che garantisca stabilità della connessione, qualità audio e video adeguata, possibilità di gestire i turni di parola, sistema di votazione integrato, e registrazione della sessione per la redazione del verbale.
Le piattaforme più utilizzate nel contesto condominiale italiano sono Zoom, Microsoft Teams, Google Meet e piattaforme specializzate per il settore condominiale. La scelta dipende dal numero di partecipanti, dalle funzionalità necessarie e dalla familiarità dei condomini con lo strumento.
Convocazione dell'assemblea online
La convocazione dell'assemblea online deve rispettare tutti i requisiti formali previsti per l'assemblea in presenza (art. 66 disp. att. c.c.), con alcune integrazioni specifiche. L'avviso deve contenere, oltre ai consueti elementi, il link o le istruzioni per collegarsi alla videoconferenza, le credenziali di accesso se necessarie, un recapito telefonico per assistenza tecnica, e le istruzioni per la verifica dell'identità.
Il termine di convocazione di almeno 5 giorni prima dell'assemblea deve essere rispettato anche per le assemblee online. È consigliabile inviare un promemoria con le istruzioni tecniche 24-48 ore prima dell'assemblea.
Gestione dell'identificazione e delle deleghe
L'identificazione dei partecipanti è un aspetto cruciale per la validità dell'assemblea. Ogni partecipante deve essere identificabile con certezza. I metodi più utilizzati sono: l'accesso con credenziali personali, la verifica del documento di identità all'inizio della sessione, la firma digitale.
Per le deleghe, è necessario che il delegante trasmetta il documento di delega prima dell'assemblea, preferibilmente via PEC o email certificata. Il delegato dovrà esibire la delega durante la fase di accreditamento.
Svolgimento e votazione
Lo svolgimento dell'assemblea online segue le stesse regole dell'assemblea in presenza. Il presidente dell'assemblea ha il compito aggiuntivo di gestire i turni di parola attraverso la piattaforma, utilizzando la funzione "alzata di mano" virtuale o un sistema analogo.
Per la votazione, le opzioni disponibili sono il voto palese con chiamata nominale, il sondaggio integrato nella piattaforma di videoconferenza, e la votazione tramite sistema dedicato con tracciamento dei millesimi. L'articolo 1136 del Codice Civile richiede che le delibere siano approvate con le maggioranze prescritte, calcolate sia per teste che per millesimi. Il sistema di votazione deve permettere il calcolo automatico di entrambi i quorum.
Il verbale dell'assemblea online
Il verbale dell'assemblea online deve contenere tutti gli elementi previsti per il verbale ordinario, con l'aggiunta della piattaforma utilizzata, la modalità di partecipazione di ciascun condomino (presenza fisica o remota), la conferma dell'avvenuta identificazione dei partecipanti, e le eventuali problematiche tecniche occorse.
La registrazione audio-video dell'assemblea è uno strumento prezioso per la redazione del verbale, ma richiede il consenso dei partecipanti ai sensi del GDPR (Regolamento UE 2016/679). È buona prassi inserire nell'avviso di convocazione l'informativa sulla registrazione.
Assemblee in modalità mista
La modalità più diffusa nel 2026 è quella mista, in cui alcuni condomini partecipano fisicamente e altri da remoto. Questa configurazione richiede un'attenzione particolare alla configurazione tecnica: la sala assembleare deve essere dotata di webcam, microfono e schermo che permettano ai partecipanti da remoto di seguire e intervenire nella discussione come se fossero presenti.
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