In breve. Nei condomini fino a 20 partecipanti non c'è un tetto numerico alle deleghe, ma restano i limiti del regolamento. Oltre i 20 condomini, l'art. 67 disp. att. c.c. impone che un delegato non possa rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore proporzionale. All'amministratore non si possono mai conferire deleghe.
La delega serve a chi non può partecipare all'assemblea per farsi rappresentare da un altro condomino o da un terzo. Sembra una formalità, ma qui si giocano quorum, maggioranze e la validità stessa delle delibere. Capita spesso che un condomino arrivi con cinque, sei, otto deleghe in tasca, convinto di poter votare per tutti. Spesso non è così.
Il riferimento normativo è l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La regola è chiara nel principio, ma genera dubbi concreti il giorno dell'assemblea: come si conta un quinto? Si arrotonda per eccesso o per difetto? Vale solo per i condomini o anche per i millesimi? Vediamo tutto, con esempi che tornano.
Cosa dice l'art. 67 disp. att. c.c. sulle deleghe?
La norma pone due regole da leggere insieme. La prima: ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea, ma la delega deve essere scritta. La seconda, più delicata: se i condomini sono più di 20, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore proporzionale.
Attenzione al conteggio: si parla di condomini, non di unità immobiliari. In caso di comproprietà di una stessa unità, il voto si esprime in modo unitario e serve un accordo tra i comproprietari o una delega reciproca. Sul conteggio nel numero complessivo dei condomini la prassi prevalente considera il gruppo di comproprietari come un unico soggetto, ma su casi dubbi conviene verificare orientamenti giurisprudenziali aggiornati.
Lo stesso articolo pone anche un divieto assoluto: all'amministratore non si possono conferire deleghe per l'assemblea. Vale per qualsiasi condominio, grande o piccolo, e vale sempre, anche se il condomino lo richiede espressamente.
Fino a 20 condomini: ci sono limiti?
La legge risponde di no: sotto o pari a 20 condomini, l'art. 67 non pone un tetto numerico. In teoria un solo condomino potrebbe presentarsi con tutte le deleghe degli altri.
Questo non significa che non esistano paletti. Il regolamento di natura contrattuale può imporre limiti più stringenti, ad esempio massimo due deleghe a testa. Se il regolamento c'è e dice qualcosa, prevale su quanto la legge consente in via generale. Primo controllo in studio, prima dell'assemblea: leggere il regolamento.
Resta inoltre il divieto per l'amministratore di ricevere deleghe, che non dipende dal numero dei partecipanti.
Esempio pratico in un piccolo condominio
Condominio con 15 unità, un condomino per unità, millesimi distribuiti in modo omogeneo. Il regolamento non dice nulla sulle deleghe. Il signor Rossi arriva con 7 deleghe, oltre al suo voto. Può farlo: il limite dell'art. 67 non si applica perché i condomini non superano i 20.
Se però il regolamento prevedeva un massimo di 2 deleghe per persona, Rossi potrà votare solo con 2 deleghe. Le altre 5 restano fuori dal computo del quorum.
Oltre 20 condomini: come si calcola il limite di un quinto?
Qui entra in gioco il doppio limite. Il delegato non può superare contemporaneamente:
- un quinto del numero dei condomini
- un quinto del valore millesimale
Basta superare uno dei due limiti perché la delega eccedente sia invalida.
Sull'arrotondamento c'è discussione, ma la lettura prudente e maggioritaria è quella per difetto. La norma punta a impedire la concentrazione del voto, quindi se un quinto da' un numero decimale si prende il numero intero inferiore. Così il tetto resta rispettato.
Esempio: condominio con 24 condomini
24 diviso 5 fa 4,8. Il delegato può rappresentare al massimo 4 condomini, oltre a se stesso se è condomino.
Sul valore millesimale: 1000 diviso 5 fa 200. Il delegato non può rappresentare più di 200 millesimi complessivi, sommando le quote dei deleganti.
Ipotizziamo che il delegato arrivi con 5 deleghe da 30 millesimi ciascuna, totale 150 millesimi. Il limite di valore è rispettato (150 è sotto 200), ma quello numerico no: 5 è sopra 4. La quinta delega non può essere computata.
Esempio: condominio con 50 condomini
50 diviso 5 fa 10. Un quinto dei millesimi è 200.
Un condomino arriva con 10 deleghe, per un totale di 240 millesimi. Qui il problema è opposto: numero rispettato (10 su 10), valore superato (240 contro 200). Le deleghe in eccesso sul valore vanno escluse: in pratica il presidente dell'assemblea, insieme all'amministratore, deve ricostruire quali deleghe tenere e quali no, oppure il delegato stesso può scegliere.
La prassi corretta è annotarlo a verbale, specificando che il delegato risulta portatore di X deleghe su Y presentate, per Z millesimi. Trasparenza piena, perché su quel conteggio si giocano i quorum.
E se il condominio ha esattamente 20 condomini?
La norma parla di "più di 20". A 20 esatti il limite non scatta. A 21 sì. Conviene contare bene, soprattutto nei condomini al confine, e aggiornare il conteggio dopo frazionamenti, accorpamenti o passaggi di proprietà che modificano il numero di soggetti.
L'amministratore può ricevere deleghe?
No. L'art. 67 lo vieta in modo esplicito e senza eccezioni. Il divieto nasce per impedire che l'amministratore condizioni l'approvazione del proprio operato, votando con le deleghe sui bilanci che lui stesso ha redatto o sulla propria riconferma.
Se un condomino propone la delega all'amministratore, va rifiutata. Se arriva una delega generica "a chi presiederà l'assemblea" e il presidente poi coincide con l'amministratore, quella delega non vale per lui: il condomino va considerato assente, salvo che la delega sia stata intestata a persona diversa.
Come deve essere scritta la delega?
L'art. 67 richiede la forma scritta, senza pretendere formule particolari. Serve però che la delega contenga alcuni elementi minimi:
- nome e cognome del delegante e del delegato
- indicazione dell'unità o delle unità rappresentate
- data dell'assemblea (prima e seconda convocazione)
- firma del delegante
La delega può essere specifica, per una singola assemblea, o generica per più assemblee. La prassi suggerisce la prima: evita contestazioni e rende chiaro il perimetro del mandato.
Se il delegante vuole dare istruzioni di voto, le indica sulla delega. Il delegato che vota in modo difforme non commette un vizio dell'assemblea, ma risponde verso il delegante. All'amministratore conviene annotare a verbale la presenza delle deleghe, non il contenuto delle istruzioni.
Quali conseguenze se un delegato supera il limite?
Le deleghe eccedenti non si computano ai fini del quorum costitutivo e deliberativo. Non invalidano l'intera assemblea, ma possono far saltare le maggioranze.
Esempio: assemblea in seconda convocazione in un condominio con 30 condomini e 1000 millesimi. Per deliberare una manutenzione ordinaria serve la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (333,33 millesimi). Un delegato arriva con 8 deleghe per 350 millesimi: in un condominio da 30, un quinto fa 6, quindi due deleghe eccedono il tetto numerico. Oltre al limite numerico, va controllato anche il valore: un quinto di 1000 è 200 millesimi, e qui si sfora anche questa soglia. Il delegato va riportato dentro entrambi i tetti, togliendo deleghe fino a scendere sia sotto le 6 unità sia sotto i 200 millesimi. Se il voto a favore si regge su deleghe eccedenti, la delibera è impugnabile.
Meglio prevenire che gestire contestazioni: al momento della registrazione delle presenze, il tavolo verifica le deleghe, calcola i limiti, decide quali tenere. Serve attenzione, ma è l'unico modo per avere un verbale solido.
Cosa fare in concreto per gestire bene le deleghe
- Prepara l'elenco aggiornato dei condomini e dei millesimi prima della convocazione, con il totale dei condomini (non delle unità) e la soglia del quinto già calcolata se superi i 20.
- Nella convocazione, allega o segnala un modello di delega chiaro, con riferimento sia alla prima sia alla seconda convocazione. Per approfondire tempi e contenuti consulta la guida all'assemblea condominiale.
- Il giorno dell'assemblea, raccogli le deleghe prima di aprire i lavori. Verifica firme, intestazioni, limiti.
- Se un delegato supera il tetto, chiarisci subito quali deleghe tenere e quali escludere. Annota tutto a verbale.
- Mai accettare deleghe intestate all'amministratore. Se arrivano, considera il condomino assente.
- A verbale, riporta il totale dei presenti in proprio, dei rappresentati per delega, i millesimi corrispondenti e il quorum raggiunto. Puoi partire da un modello pronto con il generatore di verbale assemblea.
- Chiusa l'assemblea, archivia le deleghe insieme al verbale: in caso di impugnazione sono la prova dei conteggi.
In Condowise la gestione delle assemblee tiene traccia di partecipanti, deleghe e millesimi rappresentati, con il calcolo dei quorum e la verifica dei limiti dell'art. 67 man mano che registri le presenze.
Domande frequenti
Un condomino può delegare un estraneo al condominio?
Sì, la legge non richiede che il delegato sia a sua volta condomino. Il regolamento contrattuale però può limitare la delega ai soli condomini: in quel caso prevale il regolamento. Il delegato esterno resta soggetto agli stessi limiti dell'art. 67.
La delega vale sia per la prima che per la seconda convocazione?
Se la delega è intestata genericamente all'assemblea e indica entrambe le date, vale per entrambe. Se è limitata a una sola convocazione, serve una nuova delega per l'altra. Meglio predisporre un modello che copra sia prima sia seconda convocazione.
I coniugi comproprietari contano come un condomino o due?
In caso di comproprietà di una stessa unità il voto si esprime in modo unitario e serve un accordo tra i comproprietari o una delega reciproca. Sul conteggio nel numero complessivo dei condomini la prassi prevalente considera il gruppo come un unico soggetto, ma su casi dubbi conviene verificare orientamenti giurisprudenziali aggiornati.
Se la delega non è datata, è valida?
La data non è tra gli elementi tassativi richiesti dalla legge, ma la sua assenza può creare contestazioni. La prassi prudente è pretendere data, firma e indicazione dell'assemblea di riferimento. Deleghe in bianco o troppo generiche vanno rifiutate.
Posso rifiutare una delega che mi sembra irregolare?
Chi raccoglie le deleghe, in genere il presidente insieme all'amministratore, può escludere quelle prive dei requisiti minimi o eccedenti i limiti dell'art. 67. La decisione va motivata a verbale, così il condomino escluso ha chiari i motivi e può valutare se contestare.
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