Il verbale di assemblea condominiale è il documento ufficiale che attesta lo svolgimento dell'assemblea e le delibere adottate. Redatto correttamente, è uno strumento di tutela sia per l'amministratore sia per i condomini. Redatto male, può rendere le delibere impugnabili.
Cos'è il verbale e perché è importante
Il verbale è l'atto giuridico che certifica quanto avvenuto in assemblea. Ha valore probatorio: in caso di contestazione, è il verbale che stabilisce cosa è stato discusso, chi ha votato come, e quali delibere sono state adottate. L'articolo 1136 del Codice Civile prevede che le delibere dell'assemblea debbano essere approvate con le maggioranze prescritte, e il verbale è la prova che queste maggioranze siano state raggiunte.
Il verbale deve essere trasmesso a tutti i condomini entro trenta giorni dalla data dell'assemblea (art. 1137 c.c.), inclusi gli assenti. Dal giorno della ricezione decorre il termine di trenta giorni per l'impugnazione delle delibere da parte degli assenti.
Contenuto obbligatorio del verbale
Un verbale di assemblea condominiale completo e conforme alla legge deve contenere:
Intestazione: denominazione del condominio, indirizzo, data e luogo dell'assemblea, convocazione in prima o seconda convocazione.
Elenco dei presenti: per ogni condomino presente, indicare nome e cognome, unità immobiliare di riferimento e millesimi corrispondenti. Per i rappresentati per delega, indicare il nome del delegante e del delegato.
Verifica del quorum costitutivo: indicare il numero dei condomini presenti (fisicamente e per delega), i millesimi rappresentati, e la verifica che il quorum costitutivo sia raggiunto.
Nomina del presidente e del segretario: l'assemblea elegge un presidente tra i condomini presenti. L'amministratore di solito funge da segretario, ma può essere nominato un altro condomino.
Ordine del giorno: i punti all'ordine del giorno devono essere riportati integralmente, così come indicati nella convocazione.
Discussione e delibera per ogni punto: per ogni punto all'ordine del giorno, il verbale deve riportare una sintesi della discussione, l'eventuale presentazione di documenti o preventivi, e l'esito della votazione con indicazione precisa dei voti favorevoli, contrari e astenuti, sia per numero di condomini sia per millesimi.
Verifica del quorum deliberativo: per ogni delibera, verificare che i voti favorevoli raggiungano la maggioranza richiesta per quel tipo di delibera.
Chiusura: ora di chiusura dell'assemblea, firma del presidente e del segretario.
Gli errori più frequenti da evitare
Mancata indicazione dei millesimi: registrare solo il numero di voti senza i millesimi è un errore grave. Le maggioranze condominiali si calcolano sia per teste sia per millesimi. Un verbale che riporta solo il conteggio per teste non permette di verificare il raggiungimento del quorum.
Ordine del giorno vago: le delibere assembleari su argomenti non specificati nell'ordine del giorno sono nulle. Il verbale deve verificare che ogni delibera corrisponda a un punto preciso dell'ordine del giorno.
Mancata indicazione della convocazione: il verbale deve indicare se l'assemblea si svolge in prima o seconda convocazione, perché i quorum sono diversi.
Delibere su argomenti extra: l'assemblea può deliberare solo sugli argomenti all'ordine del giorno. I punti "varie ed eventuali" non possono essere usati per adottare delibere che richiedono quorum specifici.
Mancata trasmissione entro 30 giorni: il termine è perentorio. Una trasmissione tardiva può limitare il diritto di impugnazione dei condomini assenti.
Modello di verbale di assemblea condominiale
Di seguito, la struttura essenziale di un verbale conforme:
VERBALE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Condominio: [denominazione e indirizzo]
Data: [data], ore [ora inizio]
Luogo: [luogo]
Convocazione: [prima / seconda]
Presenti:
- [Nome Cognome], proprietario interno [n.], millesimi [n.]
- [Nome Cognome], per delega di [Nome Cognome], millesimi [n.]
[...]
Totale presenti/rappresentati: [n.] condomini pari a [n.] millesimi su 1.000.
Il quorum costitutivo è [raggiunto / non raggiunto].
Presidente dell'assemblea: [Nome Cognome]
Segretario: [Nome Cognome / l'Amministratore]
ORDINE DEL GIORNO
1. [Titolo primo punto]
Il presidente illustra [descrizione del punto]. Dopo discussione, si procede alla votazione:
- Favorevoli: [n.] condomini pari a [n.] millesimi
- Contrari: [n.] condomini pari a [n.] millesimi
- Astenuti: [n.] condomini pari a [n.] millesimi
L'assemblea delibera [descrizione della delibera].
2. [Titolo secondo punto]
[...]
L'assemblea si chiude alle ore [ora].
Il Presidente: [firma]
Il Segretario: [firma]
Come Condowise semplifica la redazione del verbale
Con Condowise prepari il verbale partendo dai dati del condominio e lo conservi insieme a convocazione, deleghe e documenti. Per uno schema rapido c'è anche il generatore di verbale tra le risorse.
Il gestionale Condowise è gratuito.
Nessun canone per l’amministratore, nessun limite di condomini o unità. Si pagano solo i servizi per i condomini: li trovi nella pagina Prezzi.