L'assemblea condominiale è l'organo decisionale del condominio. È il momento in cui i condomini si riuniscono per prendere le decisioni più importanti sulla gestione dell'edificio. Per l'amministratore, organizzare un'assemblea conforme alla legge è un obbligo preciso.
La convocazione: requisiti e tempistiche
La convocazione dell'assemblea deve rispettare requisiti formali precisi, pena la nullità delle delibere. L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l'assemblea (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile).
L'avviso deve contenere: luogo, data e ora della riunione in prima e seconda convocazione, l'ordine del giorno dettagliato, e deve essere inviato a tutti i condomini aventi diritto. L'invio può avvenire tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano con ricevuta.
Un errore comune è l'ordine del giorno generico. Scrivere "varie ed eventuali" non è sufficiente per trattare argomenti che richiedono delibera. Ogni punto deve essere specifico e chiaro.
Quorum costitutivo e deliberativo
Per la validità dell'assemblea servono due quorum: il quorum costitutivo (quanti condomini devono essere presenti perché l'assemblea sia valida) e il quorum deliberativo (quanti devono votare a favore perché la delibera sia approvata).
In prima convocazione: costitutivo di 2/3 del valore dell'edificio e maggioranza degli intervenuti. Deliberativo: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
In seconda convocazione: costitutivo di 1/3 del valore dell'edificio e almeno 1/3 dei condomini. Deliberativo: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Per alcune decisioni particolari (innovazioni, modifiche del regolamento) servono maggioranze qualificate più alte.
Lo svolgimento dell'assemblea
L'assemblea deve seguire l'ordine del giorno. L'amministratore di solito funge da segretario, mentre il presidente viene eletto tra i condomini presenti. Il presidente dirige la discussione, dà la parola e mette ai voti le delibere.
Ogni punto all'ordine del giorno viene discusso e poi votato. È fondamentale registrare con precisione: chi vota a favore, chi vota contro, chi si astiene, e i relativi millesimi.
Il verbale: requisiti e redazione
Il verbale è il documento ufficiale che attesta quanto avvenuto in assemblea. Deve contenere: data, luogo, elenco dei presenti e dei rappresentati per delega, l'ordine del giorno, la sintesi della discussione per ogni punto, l'esito delle votazioni con indicazione dei millesimi, le delibere adottate.
Il verbale deve essere redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e dal segretario, e inviato a tutti i condomini (anche agli assenti) entro 30 giorni dall'assemblea.
Impugnazione delle delibere
Le delibere possono essere impugnate davanti al tribunale entro 30 giorni: dalla data dell'assemblea per i condomini presenti che hanno espresso voto contrario, dalla data di ricezione del verbale per gli assenti.
Le delibere sono nulle (impugnabili senza limiti di tempo) quando riguardano materie estranee alla competenza dell'assemblea, ledono diritti individuali dei condomini, o sono prive degli elementi essenziali.
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