Il bonus per l'eliminazione delle barriere architettoniche è stato una delle agevolazioni fiscali più rilevanti per i condomini negli ultimi anni. La detrazione del 75% è prevista per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025: per i lavori pagati nel 2026 verifica con il commercialista se la misura è stata prorogata o se si applicano altre detrazioni, come il bonus ristrutturazioni.
Il quadro normativo
Il bonus barriere architettoniche è stato introdotto dall'articolo 119-ter del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio), inserito dalla Legge di Bilancio 2022 (Legge n. 234/2021). La misura prevede una detrazione del 75% delle spese sostenute per interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.
La detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. I limiti di spesa variano in base alla tipologia dell'edificio: 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità immobiliari funzionalmente indipendenti, 40.000 euro per unità immobiliare nei condomini da 2 a 8 unità, e 30.000 euro per unità immobiliare nei condomini con più di 8 unità.
Dal 2024 l'ambito del bonus è stato ristretto (D.L. 212/2023) agli interventi su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. È fondamentale verificare le condizioni aggiornate al momento dell'avvio dei lavori.
Requisiti tecnici degli interventi
Gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal D.M. 236/1989, che stabilisce le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici. Il decreto definisce tre livelli di qualità dello spazio costruito:
Accessibilità: possibilità per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari, di entrarvi agevolmente e di fruire di spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.
Visitabilità: possibilità di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare.
Adattabilità: possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati per renderlo completamente accessibile.
Interventi agevolabili in condominio
Gli interventi più frequenti nei condomini sono elencati qui sotto. Dopo il D.L. 212/2023 rientrano nella detrazione del 75% solo quelli su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici; gli altri possono rientrare in altre detrazioni.
Installazione o sostituzione dell'ascensore: l'intervento più comune e costoso. L'installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, o la sostituzione di un ascensore esistente con uno conforme ai requisiti di accessibilità, rientra pienamente nel bonus.
Montascale e piattaforme elevatrici: soluzioni alternative all'ascensore, particolarmente utili in edifici dove l'installazione dell'ascensore non è tecnicamente possibile.
Rampe di accesso: costruzione o adeguamento di rampe per l'accesso all'edificio in sostituzione o in aggiunta alle scale.
Adeguamento dei servizi igienici comuni: modifiche ai bagni delle parti comuni per renderli accessibili.
Automazione degli ingressi: porte automatizzate, videocitofoni accessibili, sistemi di apertura a distanza.
Rifacimento di pavimentazioni: eliminazione di dislivelli, sostituzione di pavimentazioni con materiali antisdrucciolevoli.
La procedura per il condominio
La procedura per ottenere il bonus barriere architettoniche in condominio prevede diversi passaggi:
Fase 1. Progetto e preventivi: è necessario un progetto tecnico redatto da un professionista abilitato che attesti la conformità degli interventi al D.M. 236/1989. Devono essere acquisiti preventivi dettagliati da imprese qualificate.
Fase 2. Delibera assembleare: l'assemblea deve deliberare l'esecuzione dei lavori e l'accesso al bonus. Per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, l'articolo 1120, comma 2, del Codice Civile prevede una maggioranza agevolata: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.), anche in prima convocazione.
Fase 3. Adempimenti preliminari: comunicazione all'ASL (se prevista), apertura del cantiere, eventuale CILA o SCIA a seconda della natura dell'intervento.
Fase 4. Esecuzione dei lavori e pagamenti: i pagamenti devono essere effettuati con bonifico parlante (bancario o postale) che riporti la causale del versamento con riferimento alla norma agevolativa, il codice fiscale del beneficiario della detrazione (condominio), e il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
Fase 5. Asseverazione tecnica: al termine dei lavori, il tecnico abilitato deve attestare la conformità degli interventi ai requisiti del D.M. 236/1989. Questa asseverazione è condizione necessaria per la fruizione del bonus.
Fase 6. Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: l'amministratore deve trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati relativi ai lavori e alle quote di detrazione spettanti a ciascun condomino, tramite il modello previsto per le comunicazioni dei dati relativi agli interventi sulle parti comuni degli edifici.
Cessione del credito e sconto in fattura
Le opzioni alternative alla detrazione diretta (cessione del credito e sconto in fattura) sono state progressivamente limitate dal D.L. 11/2023 e successive modifiche. È necessario verificare le condizioni aggiornate, in quanto le regole sono state oggetto di frequenti modifiche normative. In linea generale, per il bonus barriere architettoniche le opzioni di cessione e sconto in fattura sono state mantenute per i condomini, ma con limitazioni.
Cumulabilità con altre agevolazioni
Il bonus barriere architettoniche non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali per gli stessi interventi. Tuttavia, se nell'ambito di un progetto più ampio vengono realizzati interventi diversi (es. efficientamento energetico e abbattimento barriere), ciascun intervento può beneficiare della propria agevolazione specifica, a condizione che le spese siano contabilizzate separatamente.
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