Il panorama dei bonus edilizi per il condominio ha subito profonde trasformazioni negli ultimi anni. Dal Superbonus 110% originario, che oggi non esiste più, alle regole più restrittive del 2026, è fondamentale per l'amministratore conoscere le opportunità ancora disponibili e i relativi adempimenti.
Lo stato dei bonus nel 2026
Il Superbonus, introdotto dal D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha subito progressive riduzioni: per i condomini l'aliquota è passata dal 110% al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025, solo per gli interventi avviati entro i termini fissati dalla legge. Il 110% non esiste più e per i nuovi interventi il Superbonus non è più disponibile, salvo regimi particolari (ad esempio alcune aree colpite da eventi sismici). Per le spese del 2026 su lavori già in corso, verifica sempre con il commercialista quale aliquota si applica.
Restano invece attivi altri bonus edilizi rilevanti per il condominio: l'Ecobonus per l'efficientamento energetico, il Sismabonus per il miglioramento sismico e il Bonus ristrutturazioni per la manutenzione straordinaria (con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare). Dal 2025 le aliquote sono state ridotte e distinguono tra abitazione principale e altri immobili: prima di deliberare i lavori verifica le percentuali in vigore nell'anno in cui sosterrai la spesa. Il Bonus facciate non è più attivo.
Gli adempimenti per l'amministratore
Quando il condominio avvia lavori che beneficiano di bonus edilizi, l'amministratore ha diversi obblighi. Prima dell'inizio dei lavori deve convocare l'assemblea per deliberare gli interventi, con le maggioranze previste dalla legge. Deve raccogliere i preventivi, verificare la congruità dei costi, e assicurarsi che le imprese siano in regola con il DURC.
Durante i lavori, l'amministratore deve monitorare l'avanzamento, gestire i pagamenti (con bonifici parlanti per tracciare la detrazione), e conservare tutta la documentazione.
Al termine dei lavori, deve raccogliere le asseverazioni tecniche, le attestazioni di prestazione energetica (APE) ante e post intervento, comunicare i dati all'ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori, e gestire la ripartizione delle spese e delle detrazioni tra i condomini.
La cessione del credito e lo sconto in fattura
A partire dal 2023, la cessione del credito e lo sconto in fattura sono stati fortemente limitati dal D.L. 11/2023. Nel 2026, queste opzioni sono di fatto non più disponibili per i nuovi interventi. I condomini possono beneficiare dei bonus solo tramite detrazione diretta in dichiarazione dei redditi.
Questo ha un impatto significativo sulla gestione finanziaria degli interventi, perché il condominio deve anticipare l'intero importo dei lavori (eventualmente tramite un finanziamento condominiale) e ogni condomino recupera la propria quota di detrazione nell'arco di 10 anni.
Come gestire le pratiche con un gestionale
Un gestionale deve poter tracciare ogni aspetto degli interventi edilizi: dalla delibera assembleare ai pagamenti, dalla documentazione tecnica alla ripartizione delle spese. Con Condowise gestisci i lavori come gestione straordinaria, con riparti e rate, registri i pagamenti partendo dall'estratto conto del condominio e conservi delibere, contratti e documenti nello stesso archivio. Asseverazioni e comunicazioni a ENEA e Agenzia delle Entrate restano in mano ai tecnici e al commercialista.
Consigli pratici per l'amministratore
Prima di proporre interventi con bonus edilizi, è consigliabile richiedere un parere tecnico-fiscale a un professionista specializzato. Le normative cambiano frequentemente e le sanzioni per errori nella gestione dei bonus possono essere significative.
Documentare ogni passaggio è fondamentale: delibere, preventivi, contratti, pagamenti, asseverazioni, comunicazioni. Una gestione documentale ordinata è la miglior tutela sia per l'amministratore che per i condomini.
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