Le ritenute d'acconto sono uno degli adempimenti fiscali più frequenti e delicati nella gestione condominiale. L'amministratore, in qualità di sostituto d'imposta per il condominio, è tenuto ad applicare le ritenute corrette, versarle nei termini e rilasciare la Certificazione Unica. Un errore può comportare sanzioni significative.
Il condominio come sostituto d'imposta
L'articolo 23 del DPR 600/1973 prevede l'obbligo di ritenuta per i sostituti d'imposta. Il condominio (pur non essendo soggetto passivo IVA) è sostituto d'imposta relativamente ai compensi corrisposti per prestazioni di lavoro autonomo e per contratti di appalto di opere e servizi.
Questo significa che l'amministratore, ogni volta che paga un fornitore, deve verificare se è dovuta la ritenuta, calcolarla, trattenerla dall'importo pagato e versarla all'Erario entro i termini previsti.
Quando si applica la ritenuta del 4%
La ritenuta del 4% (articolo 25-ter del DPR 600/1973) si applica sui corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi resi nell'esercizio di impresa. Le categorie più frequenti nel condominio sono:
- Pulizie delle parti comuni (impresa di pulizie)
- Manutenzione del giardino (giardiniere che opera come impresa)
- Manutenzione ordinaria e straordinaria (impresa edile)
- Manutenzione dell'ascensore (contratto di manutenzione con ditta)
- Manutenzione dell'impianto di riscaldamento
- Spurgo e pulizia fosse
- Manutenzione impianto citofonico o di videosorveglianza
Importante: la ritenuta del 4% si applica sull'imponibile IVA, cioè sull'importo al netto dell'IVA.
Quando si applica la ritenuta del 20%
La ritenuta del 20% (articolo 25 del DPR 600/1973) si applica sui compensi per prestazioni di lavoro autonomo. Nel contesto condominiale, riguarda principalmente:
- Compenso dell'amministratore di condominio (se persona fisica con partita IVA da lavoratore autonomo)
- Compensi per consulenze legali (avvocato), tecniche (geometra, ingegnere, architetto per perizie o progettazioni)
- Compensi per il revisore contabile del condominio
Quando NON si applica la ritenuta
Esistono casi in cui la ritenuta non va applicata:
- Fornitori in regime forfettario (ex art. 1, commi 54-89, L. 190/2014): devono dichiararlo in fattura
- Fornitori esteri senza stabile organizzazione in Italia (ma attenzione alla normativa CFC)
- Acquisti di beni (non si applica ai fornitori di materiali, solo ai servizi)
- Rimborsi spese documentati (se separati dal compenso)
Verificare sempre se il fornitore ha dichiarato di applicare il regime forfettario: in quel caso non va operata la ritenuta e non va emessa la CU.
Il versamento tramite F24: scadenze e codici tributo
Le ritenute operate devono essere versate tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento.
I codici tributo più utilizzati per il condominio:
- 1040: Ritenute su redditi di lavoro autonomo (20%)
- 1019: Ritenute su contratti di appalto di opere/servizi (4%)
Esempio pratico: pagamento del 10 marzo → ritenuta da versare entro il 16 aprile con F24 riferimento mese marzo.
Attenzione alle compensazioni: l'F24 deve essere presentato telematicamente se l'importo da versare è superiore a zero, anche se si compensa con crediti.
La Certificazione Unica (CU)
Entro il 16 marzo di ogni anno, l'amministratore deve rilasciare la Certificazione Unica (CU) a ogni fornitore cui ha applicato ritenute durante l'anno precedente. La CU riporta il totale dei compensi erogati, le ritenute operate e versate.
La copia della CU va consegnata al percipiente entro il 16 marzo. Per l'invio telematico all'Agenzia delle Entrate le scadenze cambiano: 16 marzo per i redditi che entrano nel 730 precompilato, 30 aprile (dal 2026) per le CU con soli compensi di professionisti, 31 ottobre per le CU con soli corrispettivi d'impresa con ritenuta del 4%, che è il caso più frequente in condominio. I sostituti d'imposta che non rispettano il termine sono soggetti a sanzioni di 100 euro per ogni CU tardiva o errata (con un massimo di 50.000 euro per anno).
Il Quadro AC del modello 770
Nel modello 770, l'amministratore deve compilare il Quadro AC, che riepiloga i dati di tutti i fornitori del condominio (anche quelli non soggetti a ritenuta) relativi all'anno precedente. Il termine di presentazione è il 31 ottobre.
Il Quadro AC deve riportare: codice fiscale del fornitore, importo complessivo dei corrispettivi, ritenute operate, oneri detraibili (come le spese per lavori che danno diritto a detrazioni fiscali ai singoli condomini).
Casi pratici frequenti
Caso 1. Fattura dell'impresa di pulizie:
Importo fattura: 1.000 € + 220 € IVA = 1.220 € totale
Ritenuta 4% su 1.000 € = 40 €
Pagamento all'impresa: 1.220 - 40 = 1.180 €
Versamento F24 entro il 16 del mese successivo: 40 € con codice 1019
Caso 2. Compenso del geometra per perizia:
Importo: 500 € + 100 € IVA = 600 € totale (+ 20 € contributo cassa)
Ritenuta 20% su 500 € = 100 €
Pagamento al geometra: 600 - 100 = 500 €
Versamento F24: 100 € con codice 1040
Caso 3. Fornitore in regime forfettario:
Il fornitore dichiara in fattura di applicare il regime forfettario. Nessuna ritenuta. Nessuna CU da emettere. Pagamento dell'intero importo fatturato.
Come Condowise ti aiuta con le ritenute
Con Condowise registri le fatture dei fornitori, calcoli la ritenuta da trattenere e l'importo da pagare, controlli le scadenze nello scadenziario e prepari F24 e Certificazione Unica in PDF, inclusi nel gestionale gratuito. Il software prepara, tu o il commercialista inviate; in alternativa c'è il servizio Fisco gestito, a pagamento (circa 100 € a invio). Per un calcolo veloce prova il calcolatore ritenute d'acconto.
Il gestionale Condowise è gratuito.
Nessun canone per l’amministratore, nessun limite di condomini o unità. Si pagano solo i servizi per i condomini: li trovi nella pagina Prezzi.