Le tabelle millesimali sono il fondamento della ripartizione delle spese in condominio. Comprendere come vengono calcolate, approvate e revisionate è essenziale per ogni amministratore.
Cosa sono i millesimi
I millesimi esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio. Il totale è sempre 1.000 (da cui il nome "millesimi"). Un appartamento con 85 millesimi rappresenta l'8,5% del valore totale dell'edificio e contribuirà in questa misura alle spese generali.
I millesimi non corrispondono alla superficie dell'appartamento, ma al suo "valore" relativo, che tiene conto di diversi fattori: superficie reale, destinazione d'uso, piano, esposizione, luminosità, affaccio, e altri coefficienti correttivi.
Il calcolo delle tabelle
Il calcolo delle tabelle millesimali è un'operazione tecnica che richiede competenze specifiche. Viene effettuato da un tecnico qualificato (geometra, ingegnere, architetto) sulla base della circolare ministeriale n. 12480 del 1966, che stabilisce i coefficienti correttivi da applicare.
I principali coefficienti sono: il coefficiente di destinazione (diverso per abitazioni, negozi, uffici, box), il coefficiente di piano (tiene conto del piano dell'unità immobiliare), il coefficiente di orientamento (esposizione ai punti cardinali), il coefficiente di prospetto (tipo di affaccio: su strada, cortile interno, panorama), il coefficiente di luminosità (quantità di luce naturale).
La superficie dell'unità viene moltiplicata per tutti i coefficienti applicabili, ottenendo una "superficie virtuale" che rappresenta il valore relativo dell'unità. I millesimi di ciascuna unità sono il rapporto tra la sua superficie virtuale e la somma di tutte le superfici virtuali dell'edificio, moltiplicato per 1.000.
Approvazione delle tabelle
Le tabelle millesimali possono essere approvate in assemblea con la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, oppure possono essere di origine contrattuale (allegate al regolamento del costruttore).
La Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 18477/2010) ha chiarito che le tabelle millesimali possono essere approvate a maggioranza e non richiedono l'unanimità, a meno che non contengano clausole che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese.
Quando revisionare le tabelle
La revisione delle tabelle millesimali è necessaria quando risulta che i valori proporzionali sono conseguenza di un errore, oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, il valore proporzionale dell'unità immobiliare è alterato di oltre un quinto.
Le "mutate condizioni" comprendono: sopraelevazioni, ampliamenti, frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, cambiamenti di destinazione d'uso che modificano significativamente il valore dell'unità.
La revisione può essere richiesta da ciascun condomino e, in caso di disaccordo, può essere disposta dall'autorità giudiziaria.
Costi della perizia
Il costo della perizia per il calcolo o la revisione delle tabelle millesimali varia in base alla dimensione e alla complessità dell'edificio: conviene chiedere più preventivi a tecnici diversi.
Il costo della perizia è una spesa condominiale generale e viene ripartito tra tutti i condomini in base alla tabella A.
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