In breve. La Certificazione Unica 2027 riguarda i pagamenti con ritenuta fatti dal condominio nel 2026. Va consegnata a tutti i percipienti entro martedì 16 marzo 2027 e trasmessa all'Agenzia delle Entrate entro la stessa data per dipendenti e lavoro autonomo occasionale, entro venerdì 30 aprile 2027 per le CU con soli compensi di professionisti abituali e entro martedì 2 novembre 2027 per quelle con soli redditi non utilizzabili per la precompilata. Modello e istruzioni 2027 non sono ancora stati approvati: di solito arrivano a gennaio. Quello che puoi fare già da novembre è preparare i dati, perché la CU non si scrive a marzo: si raccoglie durante l'anno.
Nella pratica di studio la CU arriva sempre insieme ai consuntivi e alla comunicazione delle spese per le detrazioni. Chi parte a fine febbraio si ritrova a ricostruire pagamenti, regimi fiscali e F24 di decine di condomini in poche settimane. Questa guida non ripete le regole generali, che trovi nella guida alla Certificazione Unica del condominio: si concentra su cosa è già certo per la CU 2027 e su un piano di lavoro da novembre a marzo per arrivare alla scadenza con i dati pronti.
Cosa sappiamo già della CU 2027?
Il modello e le istruzioni della CU 2027 saranno approvati con un provvedimento dell'Agenzia delle Entrate a inizio anno: la CU 2026, per esempio, è stata approvata il 15 gennaio 2026. Fino ad allora conviene ragionare su quello che non cambia, cioè le regole di legge già in vigore:
- le scadenze dell'art. 4 del DPR 322/1998, con la consegna al percipiente entro il 16 marzo e i tre termini di invio all'Agenzia;
- l'esonero dei forfettari: dal periodo d'imposta 2024, per i compensi pagati a contribuenti in regime forfettario o dei minimi la CU non va né rilasciata né trasmessa;
- il termine del 30 aprile per le CU con soli compensi di lavoro autonomo abituale, introdotto dal D.Lgs. 81/2025 e applicato per la prima volta nel 2026;
- i criteri di base: conta la data del pagamento, non quella della fattura, e la CU certifica imponibile e ritenute operate nell'anno.
Le eventuali novità di dettaglio, come nuovi campi o codici, si vedranno solo nelle istruzioni definitive. Per i condomini con un dipendente, per esempio il portiere, la parte lavoro dipendente la prepara di solito il consulente del lavoro insieme al conguaglio di fine anno.
Quali sono le scadenze della CU 2027?
Ecco le date già corrette per il calendario 2027:
| Adempimento | Scadenza 2027 |
|---|---|
| Consegna della CU a tutti i percipienti | martedì 16 marzo |
| Invio CU di dipendenti, lavoro autonomo occasionale e redditi diversi | martedì 16 marzo |
| Invio CU con soli compensi di professionisti abituali | venerdì 30 aprile |
| Invio CU con soli redditi esenti o non utilizzabili per la precompilata | martedì 2 novembre |
L'ultimo termine coincide con quello del modello 770, che nel 2027 passa al 2 novembre perché il 31 ottobre è domenica e il 1° novembre è festivo. Tutte le altre date dell'anno sono nel calendario delle scadenze fiscali del condominio 2027.
Per le CU delle imprese a cui il condominio ha applicato la ritenuta del 4% sui contratti d'appalto, le istruzioni prevedono una causale specifica, ma il termine di invio è stato interpretato in modi diversi, anche a seconda che l'impresa sia una ditta individuale o una società. Quando escono le istruzioni 2027, leggi il punto dedicato. Se vuoi evitare ogni dubbio, trasmetti anche queste entro il 16 marzo: inviare prima non comporta sanzioni.
Da novembre a marzo: il piano di lavoro
Il modo più efficace per preparare la CU è dividere il lavoro in quattro tappe.
Novembre: controlla le anagrafiche dei fornitori
Per ogni condominio estrai l'elenco dei fornitori pagati nel 2026 e verifica tre dati: codice fiscale, regime fiscale e tipo di rapporto. Il regime decide tutto: un professionista in regime ordinario riceve la CU con la ritenuta del 20%, un forfettario non riceve niente. Se un fornitore è passato da un regime all'altro durante l'anno, annotalo adesso. Una scheda fornitore completa serve anche oltre la CU, come spiegato nella guida alla gestione dei fornitori del condominio.
Dicembre: abbina ritenute e F24
Prima della fine dell'anno controlla che ogni ritenuta operata da gennaio a novembre abbia il suo F24, versato entro il 16 del mese successivo con il codice giusto: 1019 o 1020 per il 4%, 1040 per il 20%. Se trovi un versamento mancante, sistemalo subito con il ravvedimento operoso: a dicembre costa molto meno che a marzo. Il 16 dicembre è anche il termine ultimo per le ritenute mensili sotto i 100 euro che hai scelto di rinviare.
Gennaio e febbraio: prepara i totali per percipiente
Dopo l'F24 di gennaio, che nel 2027 scade lunedì 18 per le ritenute di dicembre, hai tutti i numeri dell'anno. Per ogni percipiente prepara un riepilogo con ammontare lordo, somme non soggette, imponibile e ritenute. Attenzione ai pagamenti a cavallo d'anno: una fattura di dicembre 2026 pagata a gennaio 2027 va nella CU 2028, non in questa.
Marzo: consegna, invio e archivio
Entro il 16 marzo consegni la CU sintetica ai percipienti, meglio via PEC o con un'email di cui puoi dimostrare l'invio, e trasmetti la CU ordinaria all'Agenzia, direttamente o tramite un intermediario. Conserva le ricevute nell'archivio del condominio: ti serviranno a ottobre, quando prepari il 770.
Un esempio con i numeri
Prendi un condominio che nel 2026 ha pagato:
- un geometra in regime ordinario per una pratica edilizia, a maggio: compenso 1.200 euro, ritenuta del 20% pari a 240 euro (il contributo integrativo della cassa di previdenza non entra nella base della ritenuta);
- una società di pulizie con contratto d'appalto, ogni mese: imponibile 400 euro al mese, ritenuta del 4% pari a 16 euro, cioè 4.800 euro di imponibile e 192 euro di ritenute nell'anno;
- un giardiniere in regime forfettario: 1.100 euro in totale, nessuna ritenuta.
Le CU da preparare sono due. Al geometra consegni entro il 16 marzo una CU con 1.200 euro di imponibile e 240 euro di ritenute, e la trasmetti entro il 30 aprile. Alla società di pulizie consegni entro il 16 marzo una CU con 4.800 euro e 192 euro di ritenute, e la trasmetti nel termine indicato dalle istruzioni 2027, o direttamente entro il 16 marzo. Al giardiniere non devi la CU.
Il controllo finale è semplice: 240 più 192 fa 432 euro, e gli F24 del 2026 con i codici 1040 e 1019 o 1020 devono dare lo stesso totale. Nota un dettaglio: la ritenuta mensile della società è sotto i 100 euro, quindi potresti averla versata cumulando più mesi. In quel caso controlla che tutti i versamenti siano arrivati al più tardi entro il 16 dicembre.
Quali errori evitare nella CU 2027?
Gli errori ricorrenti sono sempre gli stessi, ed è meglio cercarli prima dell'invio:
- CU al forfettario: non è dovuta, e se trovi una ritenuta applicata per errore a un forfettario il problema è a monte, nel pagamento;
- anno sbagliato: la CU segue la data del pagamento, non quella della fattura;
- codice fiscale sbagliato del fornitore, soprattutto dopo trasformazioni societarie o cambi di denominazione;
- ritenuta senza F24: se nella CU c'è una ritenuta che non hai versato, l'Agenzia lo vede incrociando i dati, e lo stesso emergerà nel 770;
- consegna non documentata: se il fornitore dice di non averla ricevuta, devi poter dimostrare l'invio.
Cosa succede se sbagli o salti una CU?
L'art. 4, comma 6-quinquies, del DPR 322/1998 prevede una sanzione di 100 euro per ogni certificazione omessa, tardiva o errata, con un massimo di 50.000 euro per sostituto d'imposta. Se trasmetti la certificazione corretta entro sessanta giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce a un terzo, con un massimo di 20.000 euro. Il provvedimento sulla CU 2026 precisa inoltre che per un invio errato la sanzione non si applica se la sostituzione o l'annullamento avvengono entro i cinque giorni successivi alla scadenza.
Un ultimo collegamento da tenere presente: l'Agenzia indica che il 770 si può inviare solo se il sostituto ha trasmesso le CU nei loro termini. Una CU dimenticata a marzo diventa quindi un problema anche a novembre. Se è già successo con il 770 di quest'anno, la guida al 770 presentato in ritardo spiega come rimediare.
Come arrivare a marzo con i dati pronti
La regola è registrare la ritenuta nel momento in cui paghi il fornitore, con il riferimento all'F24 che la versa, e tenere in anagrafica il regime fiscale di ogni fornitore. Per verificare un singolo calcolo puoi usare il calcolatore delle ritenute.
In Condowise le ritenute si registrano insieme al pagamento della fattura nella contabilità, con i dati del fornitore in anagrafica e lo scadenzario dei versamenti, così a marzo hai già i totali per percipiente da cui partire. Condowise è online: puoi registrarti gratis su app.condowise.it.
Domande frequenti
Quando scade la CU 2027 del condominio?
La consegna ai percipienti scade martedì 16 marzo 2027. L'invio all'Agenzia scade lo stesso giorno per dipendenti e lavoro autonomo occasionale, venerdì 30 aprile 2027 per le CU con soli compensi di professionisti abituali e martedì 2 novembre 2027 per quelle con soli redditi non utilizzabili per la precompilata.
Il modello della CU 2027 è già disponibile?
Non ancora. Il modello e le istruzioni vengono approvati ogni anno con un provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, di solito a gennaio: la CU 2026 è stata approvata il 15 gennaio 2026. Nel frattempo puoi preparare i dati, perché scadenze, esoneri e criteri di base sono fissati dalla legge.
Devo fare la CU 2027 al fornitore in regime forfettario?
No. Dal periodo d'imposta 2024 l'art. 4, comma 6-septies, del DPR 322/1998 esonera dal rilascio e dalla trasmissione della CU per i compensi pagati a contribuenti forfettari o dei minimi. Su questi pagamenti, di regola, il condominio non applica nemmeno la ritenuta.
Una fattura di dicembre 2026 pagata a gennaio 2027 va nella CU 2027?
No. La CU segue la data del pagamento: se hai pagato a gennaio 2027, il compenso e la ritenuta entrano nella CU 2028. Anche la ritenuta andrà versata con l'F24 di febbraio 2027, entro il 16 del mese successivo al pagamento.
Quanto costa una CU inviata in ritardo?
La sanzione è di 100 euro per ogni certificazione omessa, tardiva o errata, con un massimo di 50.000 euro per sostituto. Se invii la certificazione corretta entro sessanta giorni dalla scadenza, la sanzione scende a un terzo, con un massimo di 20.000 euro.
Il gestionale Condowise è gratuito.
Nessun canone per l’amministratore, nessun limite di condomini o unità. Si pagano solo i servizi per i condomini: li trovi nella pagina Prezzi.