In breve. Il quadro AC è la parte della dichiarazione dei redditi dell'amministratore in cui si comunicano, per ogni condominio amministrato al 31 dicembre, i dati identificativi del condominio, i dati catastali degli immobili con lavori di recupero edilizio sulle parti comuni e i fornitori con acquisti di beni e servizi oltre 258,23 euro nell'anno. Nel 2027 riguarda il 2026 e si presenta con il modello Redditi PF entro il 2 novembre 2027, oppure con il quadro K del 730 entro il 30 settembre 2027. Non fa parte del modello 770 e non riguarda i compensi già soggetti a ritenuta. L'obbligo è personale dell'amministratore, e anche la sanzione per l'omissione ricade su di lui.
Nella pratica di studio il quadro AC è uno degli adempimenti più fraintesi. Si confonde spesso con il 770, perché entrambi parlano di fornitori del condominio, e capita che lo si compili mettendo dentro proprio i professionisti con ritenuta, che invece vanno esclusi. Questa guida spiega chi lo presenta, cosa contiene ciascuna sezione e come prepararlo con i dati che hai già in contabilità.
Che cos'è il quadro AC e chi lo deve presentare?
Il quadro AC, intitolato "Comunicazione dell'amministratore di condominio", nasce dall'art. 7, comma 8-bis, del DPR 605/1973: gli amministratori di condominio devono comunicare ogni anno all'Agenzia delle Entrate l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati dei fornitori. La comunicazione si fa dentro la propria dichiarazione dei redditi:
- nel modello Redditi PF, con il quadro AC;
- nel 730, con il quadro K, che contiene le stesse informazioni.
Lo presenta l'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno a cui si riferiscono i dati. Se l'incarico è cambiato a metà 2026, il quadro AC per il 2026 lo presenta chi era in carica a fine anno, anche per le spese pagate dal predecessore: per questo conviene chiedere i dati completi già al passaggio di consegne. L'obbligo vale anche per i condomini con non più di otto condòmini, se hanno comunque nominato un amministratore.
Se l'amministratore non deve presentare la dichiarazione dei redditi, il quadro AC si presenta lo stesso, insieme al frontespizio del modello Redditi PF, negli stessi termini.
Quando scade il quadro AC nel 2027?
Le date seguono quelle della dichiarazione dei redditi dell'amministratore:
| Modello | Quadro | Scadenza 2027 |
|---|---|---|
| 730 | quadro K | giovedì 30 settembre |
| Redditi PF | quadro AC | martedì 2 novembre |
| Solo frontespizio Redditi PF | quadro AC | martedì 2 novembre |
Il termine del modello Redditi è il 31 ottobre, che nel 2027 cade di domenica; il 1° novembre è festivo, quindi tutto passa al 2 novembre, la stessa data del modello 770. È uno dei motivi per cui i due adempimenti si confondono. Le altre date dell'anno sono nel calendario delle scadenze fiscali del condominio 2027.
Cosa contiene ciascuna sezione?
Per ogni condominio si compila un quadro AC distinto. Se ne amministri più di uno, i moduli vanno numerati progressivamente nella casella "Mod. N.".
Sezione I: dati identificativi del condominio
Codice fiscale del condominio, denominazione e indirizzo. Sembra banale, ma il codice fiscale va controllato: un errore qui rende inutile tutto il resto.
Sezione II: dati catastali degli immobili
Si compila solo per i condomini in cui sono stati fatti interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni, quelli dell'art. 16-bis del TUIR. Si indicano i dati catastali dell'edificio; se l'immobile non è ancora censito, gli estremi della domanda di accatastamento. Non va confusa con la comunicazione delle spese per le detrazioni dei condòmini, che ha un altro canale e un'altra scadenza, il 16 marzo: la trovi nella guida sulle detrazioni per le parti comuni.
Sezione III: fornitori e acquisti
Qui vanno i fornitori da cui il condominio ha acquistato beni e servizi per un totale annuo superiore a 258,23 euro, IVA compresa. Per ognuno si indicano codice fiscale o partita IVA, dati anagrafici e importo complessivo degli acquisti dell'anno. Entrano anche gli importi pagati ad altri condomini, supercondomini o consorzi, per esempio le quote di spese di un supercondominio.
Valgono alcune regole pratiche:
- la soglia di 258,23 euro si calcola per fornitore e per condominio, sommando tutti gli acquisti dell'anno;
- il momento di riferimento è quello in cui l'operazione si considera effettuata secondo l'art. 6 del DPR 633/1972, quindi per i servizi di regola il pagamento;
- conta l'importo IVA compresa, perché il condominio non detrae l'IVA.
Cosa non va nel quadro AC?
Dalla sezione III restano fuori:
- le forniture di acqua, energia elettrica e gas;
- i compensi soggetti a ritenuta alla fonte, perché quei dati arrivano già all'Agenzia con la Certificazione Unica e il modello 770: il professionista con ritenuta del 20% e l'impresa d'appalto con ritenuta del 4% non vanno ripetuti;
- secondo la risoluzione 67/E del 2018, anche i pagamenti per cui la banca ha operato la ritenuta dell'8% sui bonifici per detrazioni fiscali.
È qui che nasce l'errore più comune: chi compila il quadro AC partendo dall'elenco delle ritenute del 770 sbaglia due volte, perché inserisce fornitori che non vanno e dimentica quelli senza ritenuta, che sono proprio quelli richiesti. Come funzionano ritenute, F24 e 770 lo spiegano la guida alle ritenute d'acconto in condominio e quella al modello 770 del condominio.
Un esempio con i numeri
Prendi un condominio che nel 2026 ha pagato:
- l'assicurazione globale fabbricati: 2.150 euro;
- la ditta di manutenzione dell'ascensore, con contratto d'appalto e ritenuta del 4%: 1.800 euro più IVA;
- un negozio di materiale elettrico, per lampadine e ricambi acquistati in due volte: 180 e 140 euro, IVA compresa;
- una ferramenta, per materiale di consumo: 150 euro;
- l'ingegnere per una perizia, con ritenuta del 20%: 900 euro di compenso;
- luce scale e acqua: 1.300 euro.
Nella sezione III vanno due fornitori: l'assicurazione con 2.150 euro e il negozio di materiale elettrico con 320 euro, perché la somma dei due acquisti supera la soglia. La ferramenta resta sotto i 258,23 euro. La ditta dell'ascensore e l'ingegnere sono esclusi perché soggetti a ritenuta, e finiscono nella CU e nel 770. Luce e acqua sono escluse per legge. Se nel 2026 il condominio non ha fatto lavori di recupero edilizio sulle parti comuni, la sezione II resta vuota.
Cosa rischi se ometti o sbagli il quadro AC?
La sanzione è quella dell'art. 8, comma 1, del D.Lgs. 471/1997 per le dichiarazioni incomplete o inesatte: da 250 a 2.000 euro, a carico dell'amministratore, che è il soggetto obbligato. Si può correggere con una dichiarazione integrativa e ridurre la sanzione con il ravvedimento operoso.
C'è un chiarimento che spesso tranquillizza i condòmini: un quadro AC omesso o sbagliato non fa perdere le detrazioni per i lavori. L'art. 4 del DM 41/1998 indica come causa di decadenza dal beneficio solo la mancata indicazione dei dati catastali nella dichiarazione dei redditi del contribuente che si detrae le spese. Resta però un adempimento dell'amministratore, che può pesare sul rapporto di fiducia e sulle responsabilità dell'amministratore.
Come preparare il quadro AC con i dati della contabilità
Il quadro AC si prepara bene solo se la contabilità di ogni condominio permette due estrazioni: i pagamenti dell'anno raggruppati per fornitore e la distinzione tra fornitori con e senza ritenuta. Il metodo è questo:
- estrai per ogni condominio il totale pagato nel 2026 a ciascun fornitore;
- togli acqua, luce, gas e i fornitori con ritenuta;
- tieni solo chi supera 258,23 euro e controlla codici fiscali e partite IVA;
- aggiungi i dati catastali dei condomini con lavori di recupero edilizio;
- passa l'elenco al tuo commercialista o al software della dichiarazione, un modulo per condominio.
In Condowise le fatture sono registrate per fornitore e i pagamenti con ritenuta sono distinti nella contabilità, così l'elenco dei fornitori senza ritenuta per l'anno è già pronto da estrarre. Condowise è online: puoi registrarti gratis su app.condowise.it.
Domande frequenti
Il quadro AC fa parte del modello 770?
No. Il quadro AC è un quadro della dichiarazione dei redditi personale dell'amministratore, il modello Redditi PF, e corrisponde al quadro K nel 730. Il 770 invece è la dichiarazione del condominio come sostituto d'imposta. Nel 2027 scadono entrambi il 2 novembre, ma sono adempimenti distinti.
Quando scade il quadro AC 2027?
Con il modello Redditi PF scade martedì 2 novembre 2027, perché il 31 ottobre è domenica e il 1° novembre è festivo. Se l'amministratore usa il 730, il quadro K va presentato entro il 30 settembre 2027. Se non deve fare la dichiarazione, presenta il quadro AC con il frontespizio entro il 2 novembre.
Chi presenta il quadro AC se l'amministratore è cambiato durante l'anno?
Lo presenta l'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno di riferimento, anche per gli acquisti pagati dal predecessore nei mesi precedenti. Per questo conviene chiedere al passaggio di consegne l'elenco completo dei pagamenti dell'anno per fornitore.
I professionisti pagati con ritenuta vanno nel quadro AC?
No. I compensi soggetti a ritenuta alla fonte sono esclusi dalla sezione III, perché l'Agenzia li riceve già con la Certificazione Unica e il modello 770. Sono escluse anche le forniture di acqua, energia elettrica e gas.
Il quadro AC sbagliato fa perdere le detrazioni ai condòmini?
No. La decadenza dalla detrazione per i lavori è legata ad altre cause, come la mancata indicazione dei dati catastali nella dichiarazione di chi si detrae la spesa. L'omissione o l'errore nel quadro AC comporta invece una sanzione da 250 a 2.000 euro a carico dell'amministratore.
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