Modello 770 del condominio: quando serve e cosa contiene

In breve. Il modello 770 è la dichiarazione annuale con cui il condominio, come sostituto d'imposta, riepiloga le ritenute operate nell'anno precedente e i versamenti fatti con F24. Va presentato solo per via telematica entro il 31 ottobre, direttamente o tramite un intermediario. Serve ogni volta che nell'anno il condominio ha trattenuto almeno una ritenuta: il 20% a un professionista, il 4% a un'impresa con contratto d'appalto, le ritenute sullo stipendio del portiere. Se nell'anno non ha operato ritenute, il 770 non è dovuto. Il lavoro si riduce molto se ritenute e F24 sono registrati bene durante l'anno.

Nella pratica di studio il 770 arriva in autunno, quando la CU è già stata consegnata e trasmessa da mesi e i consuntivi sono chiusi. Proprio per questo è il momento in cui emergono gli errori dell'anno prima: un F24 versato con il codice tributo sbagliato, una ritenuta pagata in ritardo senza ravvedimento, un pagamento dimenticato. Questa guida spiega quando il condominio deve presentare il 770, cosa contiene, come prepararlo e quali controlli fare prima dell'invio.

Perché il condominio deve presentare il modello 770?

Perché è un sostituto d'imposta. L'art. 23 del DPR 600/1973 include il condominio tra i soggetti che trattengono le imposte su alcuni pagamenti e le versano allo Stato al posto di chi riceve il denaro. Chi opera ritenute ha due obblighi di comunicazione: certificare a ogni percipiente quanto ha pagato e trattenuto, con la Certificazione Unica, e dichiarare all'Agenzia delle Entrate il riepilogo delle ritenute e dei versamenti, con il modello 770. L'obbligo del 770 è previsto dall'art. 4 del DPR 322/1998.

La CU guarda al singolo fornitore o dipendente. Il 770 guarda invece ai versamenti: per ogni mese dice quante ritenute il condominio ha operato, quante ne ha versate, con quale F24 e con quali eventuali crediti o compensazioni. L'Agenzia incrocia le due cose con i dati degli F24, quindi i tre insiemi di numeri devono coincidere. Se ti serve un ripasso sulla CU, la trovi nella guida alla Certificazione Unica del condominio.

Quando il condominio deve presentare il 770?

Il criterio è semplice: il 770 è dovuto se nell'anno solare precedente il condominio ha effettuato almeno un pagamento con ritenuta. I casi tipici sono tre:

• compensi a professionisti in regime ordinario, con ritenuta del 20% secondo l'art. 25 del DPR 600/1973, versata con codice tributo 1040;
• corrispettivi a imprese per contratti di appalto o d'opera, con ritenuta del 4% secondo l'art. 25-ter, versata con codice tributo 1019 se l'impresa è soggetta a IRPEF o 1020 se è soggetta a IRES;
• stipendi a dipendenti del condominio, come il portiere o un addetto alle pulizie assunto direttamente, con codice tributo 1001 e le addizionali regionali e comunali.

Non devi presentare il 770, invece, se il condominio nell'anno ha pagato solo fornitori senza ritenuta: utenze, acquisti di materiale, professionisti e artigiani in regime forfettario. Attenzione però a un dettaglio: basta una sola ritenuta, anche di pochi euro, per far scattare l'obbligo. Un piccolo condominio che ha pagato una volta l'idraulico in regime ordinario con contratto d'opera deve presentare il 770 come un supercondominio con il portiere.

Il riferimento è sempre la data del pagamento. Una fattura di dicembre pagata a gennaio, con la ritenuta versata a febbraio, entra nel 770 dell'anno successivo, non in quello della fattura.

Qual è la scadenza del modello 770?

Il termine è il 31 ottobre dell'anno successivo a quello dei pagamenti. Se il 31 ottobre cade di sabato o in un giorno festivo, la scadenza passa al primo giorno feriale successivo. Nel 2026, per esempio, il 31 ottobre è un sabato: controlla sempre il calendario ufficiale dell'Agenzia delle Entrate per l'anno in corso.

La presentazione è solo telematica. Le strade sono due:

1. invio diretto, con le credenziali Entratel o Fisconline intestate al condominio e un amministratore abilitato a usarle;
2. invio tramite intermediario, cioè un commercialista, un consulente del lavoro o un CAF, che trasmette il file e ti consegna la ricevuta.

In entrambi i casi la dichiarazione è del condominio e la firma l'amministratore come rappresentante. Se il condominio ha un dipendente, spesso il consulente del lavoro prepara la parte relativa allo stipendio: in quel caso coordinati con lui, perché il 770 del condominio è uno solo.

Cosa contiene il modello 770?

Il modello è composto da un frontespizio e da diversi quadri. Per un condominio quelli che contano sono pochi:

• frontespizio: dati del condominio come sostituto d'imposta (codice fiscale del condominio, denominazione), dati dell'amministratore che firma, eventuale intermediario e impegno alla presentazione telematica;
• quadro ST: è il cuore della dichiarazione. Per ogni mese riporta le ritenute operate, gli importi versati, la data del versamento, il codice tributo e l'eventuale ravvedimento;
• quadro SV: riguarda le addizionali regionali e comunali trattenute ai dipendenti, quindi serve solo se il condominio ha personale assunto;
• quadro SX: riepiloga crediti e compensazioni, per esempio un versamento in eccesso usato per pagare le ritenute del mese dopo;
• quadro SS: contiene i dati riassuntivi della dichiarazione.

Le certificazioni dei singoli percipienti non si inseriscono nel 770: viaggiano con la CU. Fanno eccezione le CU che contengono solo redditi non utilizzabili per la dichiarazione precompilata, che le istruzioni ammettono di trasmettere entro lo stesso termine del 770. In questo caso controlla nelle istruzioni dell'anno quali tipologie rientrano.

Un esempio con i numeri

Prendi un condominio che nell'anno ha fatto questi pagamenti:

• a marzo un geometra in regime ordinario per una pratica edilizia: imponibile 1.500 euro, ritenuta del 20% pari a 300 euro, versata il 16 aprile con codice 1040;
• da gennaio a dicembre una ditta individuale di pulizie con contratto d'appalto: 500 euro di imponibile al mese, ritenuta del 4% pari a 20 euro al mese, versata ogni mese con codice 1019;
• a novembre un elettricista in regime forfettario: 400 euro, nessuna ritenuta.

Nel quadro ST compariranno tredici righe di versamento: dodici da 20 euro per la ditta di pulizie e una da 300 euro per il geometra. In totale 540 euro di ritenute operate e 540 euro versati. L'elettricista non compare da nessuna parte, perché non c'è ritenuta.

Supponi ora che la ritenuta di luglio della ditta sia stata versata a settembre invece che il 16 agosto. Se hai sistemato il ritardo con il ravvedimento operoso, nel quadro ST indichi il versamento tardivo con i relativi interessi e il codice che segnala il ravvedimento. Se non l'hai fatto, il 770 è il momento in cui l'errore diventa visibile all'Agenzia: conviene regolarizzare prima dell'invio.

Come si prepara il 770 senza errori?

La regola d'oro è non ricostruire nulla a ottobre. Se durante l'anno hai registrato ogni ritenuta nel momento del pagamento, il 770 è soprattutto un lavoro di riepilogo. Il percorso che funziona per ogni condominio è questo:

1. estrai l'elenco dei pagamenti con ritenuta dell'anno, con imponibile, ritenuta, data del pagamento e fornitore;
2. estrai l'elenco degli F24 versati per conto del condominio, con codice tributo, mese di riferimento e data;
3. abbina ogni ritenuta al suo F24 e verifica che il versamento sia avvenuto entro il 16 del mese successivo al pagamento;
4. controlla che i totali coincidano con quelli delle CU già trasmesse;
5. prepara il file o consegna i dati all'intermediario, poi conserva la ricevuta nell'archivio del condominio.

Per verificare un singolo calcolo di ritenuta puoi usare il calcolatore delle ritenute. Se hai dubbi sui codici tributo o sui tempi di versamento, la guida alle ritenute d'acconto in condominio li spiega nel dettaglio.

Quali controlli fare prima dell'invio?

Gli errori più comuni nel 770 condominiale sono sempre gli stessi. Prima di trasmettere controlla che:

• il totale delle ritenute del quadro ST sia uguale al totale degli F24 dell'anno per gli stessi codici tributo;
• il totale delle ritenute coincida con la somma delle CU trasmesse e consegnate;
• non ci siano F24 versati con il codice fiscale dell'amministratore o di un altro condominio invece di quello giusto;
• i versamenti tardivi siano stati regolarizzati con ravvedimento operoso e indicati come tali;
• nessun fornitore forfettario abbia subito per errore una ritenuta;
• se c'è un dipendente, i dati delle buste paga preparate dal consulente siano coerenti con il resto della dichiarazione.

Un caso delicato è il cambio di amministratore a metà anno. Il 770 resta uno solo per il condominio e lo presenta l'amministratore in carica alla scadenza, che però deve avere i dati delle ritenute del predecessore. Per questo, nel passaggio di consegne, conviene farsi consegnare subito l'elenco dei pagamenti con ritenuta e gli F24 dell'anno in corso.

Cosa succede se il 770 è presentato in ritardo o con errori?

Il 770 presentato entro novanta giorni dalla scadenza è considerato valido, ma tardivo, e la sanzione può essere ridotta con il ravvedimento operoso. Oltre i novanta giorni la dichiarazione si considera omessa e le sanzioni, previste dal D.Lgs. 471/1997, crescono: quando le ritenute non risultano versate sono proporzionali agli importi, con un minimo fisso. Gli errori si correggono con una dichiarazione integrativa.

Più delle sanzioni sul modello pesano spesso quelle sulle ritenute non versate o versate in ritardo, che il 770 porta alla luce. Su questo punto la gestione fiscale del condominio rientra pienamente nei doveri dell'amministratore, come spiegato nella guida sulla responsabilità dell'amministratore di condominio. Le regole sulle sanzioni sono state riviste più volte negli ultimi anni: per gli importi esatti fai riferimento alle istruzioni ufficiali o al tuo commercialista.

Come organizzarsi durante l'anno

Il metodo è lo stesso che serve per la CU: registrare la ritenuta insieme al pagamento, con il riferimento all'F24 che la versa, e tenere in anagrafica il regime fiscale di ogni fornitore. Così a marzo hai già i totali per fornitore e a ottobre i totali per mese, senza riaprire estratti conto e cartelle.

In Condowise le ritenute si registrano insieme al pagamento della fattura nella contabilità, con i dati del fornitore in anagrafica e lo scadenzario dei versamenti, così quando arriva il 770 hai già l'elenco di ritenute e F24 da consegnare all'intermediario. Condowise è online: puoi registrarti gratis su app.condowise.it.

Domande frequenti

Il condominio deve presentare il 770 se non ha dipendenti?

Sì, se nell'anno ha operato almeno una ritenuta. Basta aver pagato un professionista in regime ordinario con la ritenuta del 20% o un'impresa con contratto d'appalto con la ritenuta del 4%. Il 770 non è dovuto solo se il condominio, nell'anno precedente, non ha trattenuto nessuna ritenuta.

Entro quando va presentato il modello 770 del condominio?

Entro il 31 ottobre dell'anno successivo a quello dei pagamenti, solo per via telematica. Se il 31 ottobre cade di sabato o in un giorno festivo, il termine passa al primo giorno feriale successivo. La dichiarazione presentata entro novanta giorni dalla scadenza è valida ma tardiva.

Che differenza c'è tra Certificazione Unica e modello 770?

La CU certifica a ogni singolo percipiente quanto il condominio gli ha pagato e trattenuto, e va consegnata entro il 16 marzo. Il 770 riepiloga invece, mese per mese, le ritenute operate e i versamenti fatti con F24, e va presentato entro il 31 ottobre. I totali delle due dichiarazioni devono coincidere.

Chi presenta il 770 se l'amministratore è cambiato durante l'anno?

Lo presenta l'amministratore in carica alla scadenza, perché la dichiarazione è del condominio. Deve però includere anche le ritenute operate dal predecessore, quindi è importante farsi consegnare nel passaggio di consegne l'elenco dei pagamenti con ritenuta e le copie degli F24.

Le ritenute del 4% sugli appalti vanno nel 770?

Sì. Le ritenute del 4% che il condominio opera sui corrispettivi per contratti di appalto e d'opera, secondo l'art. 25-ter del DPR 600/1973, vanno indicate nel quadro ST con i relativi versamenti, codice tributo 1019 o 1020 a seconda che l'impresa sia soggetta a IRPEF o a IRES.