Spese dell'ascensore in condominio: come si ripartiscono

In breve. Le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore si ripartiscono secondo l'art. 1124 del codice civile: le pagano i proprietari delle unità a cui l'impianto serve, per metà in base al valore delle singole unità (i millesimi di proprietà) e per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano dal suolo. Chi non è servito dall'ascensore, di solito il piano terra senza cantine o box raggiunti dall'impianto, non partecipa. L'installazione di un ascensore nuovo è invece un'innovazione e segue regole diverse. In pratica tutto passa da una tabella ascensore corretta, approvata e usata con coerenza nel preventivo e nel consuntivo.

Nella pratica di studio l'ascensore è una delle voci che genera più contestazioni. Il condomino del quarto piano chiede perché paga quasi il doppio del primo, il negozio al piano terra vuole sapere se deve contribuire alla sostituzione della cabina, l'inquilino si lamenta del conguaglio della corrente. Quasi sempre il problema non è la norma, che è chiara, ma una tabella costruita male o applicata in modo diverso da un anno all'altro. Questa guida riassume cosa dice la legge, come si costruisce il riparto e come evitare gli errori più frequenti.

Cosa dice l'art. 1124 del codice civile sull'ascensore?

Dopo la riforma del condominio (legge 220/2012) l'art. 1124 c.c. tratta insieme scale e ascensori. La regola è questa: scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e la spesa si divide tra loro per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Da qui discendono tre principi pratici:

• paga chi è servito: il criterio è la destinazione dell'impianto, non l'uso effettivo. Chi abita al terzo piano e preferisce le scale paga comunque;
• il valore conta per metà: la prima metà della spesa segue i millesimi di proprietà delle sole unità servite;
• l'altezza conta per l'altra metà: più il piano è alto, più l'impianto viene sfruttato, e quindi più si paga.

Il criterio dell'art. 1124 è derogabile. Un regolamento contrattuale, cioè approvato da tutti i condomini o richiamato negli atti di acquisto, può prevedere una ripartizione diversa. Prima di toccare la tabella, quindi, leggi sempre il regolamento e le delibere precedenti.

Quali spese dell'ascensore rientrano nel riparto?

Nel bilancio condominiale le spese dell'ascensore si possono raggruppare così:

1. Manutenzione ordinaria: contratto con la ditta manutentrice, visite periodiche, piccole riparazioni, lubrificazione, sostituzione di parti soggette a usura.
2. Verifiche obbligatorie: la verifica periodica biennale da parte di un ente abilitato (ASL, ARPA o organismo notificato) prevista dal DPR 162/1999, con il relativo compenso.
3. Energia elettrica: il consumo del motore e dell'illuminazione della cabina, se c'è un contatore dedicato o una stima ragionevole.
4. Telefono di emergenza: la linea o la SIM del sistema di allarme in cabina, obbligatorio.
5. Manutenzione straordinaria e sostituzione: rifacimento del quadro di manovra, sostituzione delle porte, ammodernamento o sostituzione dell'intero impianto.

Manutenzione e sostituzione seguono direttamente l'art. 1124. Per i consumi elettrici la prassi è applicare la stessa tabella ascensore, perché sono spese di uso dell'impianto (art. 1123, secondo comma, c.c.). Se il regolamento prevede altro, segui il regolamento. L'importante è che il criterio scelto sia scritto nel preventivo approvato e non cambi a metà gestione.

Il piano terra paga le spese dell'ascensore?

È la domanda più frequente. La risposta parte dall'art. 1123, terzo comma, c.c.: quando un impianto è destinato a servire solo una parte dell'edificio, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Il proprietario di un'unità al piano terra che non usa né può usare l'ascensore, per esempio un negozio con ingresso dalla strada, di norma non partecipa.

Ci sono però alcune eccezioni da verificare caso per caso:

• se l'ascensore scende al piano interrato e serve cantine o box, anche il proprietario del piano terra che ha una cantina o un box lì sotto è servito, e quindi partecipa;
• se il regolamento contrattuale prevede la partecipazione di tutti, vale il regolamento;
• se una vecchia tabella approvata attribuisce millesimi anche al piano terra, prima di escluderlo serve una delibera di modifica, non una scelta autonoma dell'amministratore.

Quando escludi o includi un'unità, annota il motivo nella tabella. È la prima cosa che ti chiederanno in assemblea.

Come si costruisce la tabella ascensore?

La tabella ascensore traduce l'art. 1124 in numeri. Il metodo più diffuso, nella sua forma più semplice, è questo:

1. elenca le sole unità servite dall'impianto;
2. per la quota valore, riporta i millesimi di proprietà di quelle unità e rapportali al loro totale;
3. per la quota altezza, assegna a ogni piano un coefficiente crescente (per esempio 1 al primo piano, 2 al secondo e così via) e rapporta ogni unità al totale dei coefficienti;
4. dividi ogni spesa in due metà e applica alla prima la quota valore e alla seconda la quota altezza.

Molti tecnici usano varianti più raffinate, per esempio coefficienti che tengono conto dell'altezza reale in metri o della presenza di più unità sullo stesso piano. Vanno bene, purché la tabella sia approvata dall'assemblea e allegata al regolamento. Per la parte sui millesimi di proprietà puoi rivedere la guida su calcolo dei millesimi condominiali e quella su tabelle millesimali e revisione.

Un esempio di riparto con i numeri

Prendiamo un edificio con un negozio al piano terra (200 millesimi di proprietà, non servito) e quattro appartamenti, uno per piano. Le spese annuali dell'ascensore, tra manutenzione, verifica ed energia, sono pari a 3.000 euro.

Quota valore (1.500 euro). Le unità servite hanno questi millesimi di proprietà: primo piano 220, secondo 200, terzo 200, quarto 180, per un totale di 800.

• primo piano: 1.500 x 220 / 800 = 412,50 euro;
• secondo piano: 1.500 x 200 / 800 = 375,00 euro;
• terzo piano: 1.500 x 200 / 800 = 375,00 euro;
• quarto piano: 1.500 x 180 / 800 = 337,50 euro.

Quota altezza (1.500 euro). Coefficienti 1, 2, 3 e 4, per un totale di 10.

• primo piano: 1.500 x 1 / 10 = 150,00 euro;
• secondo piano: 1.500 x 2 / 10 = 300,00 euro;
• terzo piano: 1.500 x 3 / 10 = 450,00 euro;
• quarto piano: 1.500 x 4 / 10 = 600,00 euro.

Totale per unità. Primo piano 562,50 euro, secondo 675,00, terzo 825,00, quarto 937,50. La somma fa 3.000 euro e il negozio non paga nulla. Si vede subito perché il quarto piano paga più del primo pur avendo meno millesimi di proprietà: la quota altezza pesa per metà della spesa.

Se fai i conti su un foglio di calcolo, il modello Excel di riparto spese per millesimi ti aiuta a impostare le colonne, ma attenzione agli arrotondamenti al centesimo: la somma delle quote deve sempre tornare con il totale della spesa.

Installare un ascensore nuovo: chi paga?

Se l'edificio non ha l'ascensore e l'assemblea vuole installarlo, non si applica l'art. 1124, che riguarda la manutenzione e la sostituzione di un impianto esistente. L'installazione è un'innovazione (art. 1120 c.c.). Quando serve a eliminare le barriere architettoniche, la riforma del 2012 ha previsto un quorum agevolato: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1120, secondo comma, e art. 1136, secondo comma, c.c.).

Per la spesa di installazione l'orientamento prevalente applica i millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma), mentre i condomini dissenzienti possono restare fuori quando l'innovazione è gravosa o voluttuaria, secondo l'art. 1121 c.c., con la possibilità di entrare in un secondo momento pagando la loro parte. Se l'assemblea non delibera, la legge 13/1989 consente al condomino con disabilità, o a chi ne ha cura, di installare l'impianto a proprie spese, rispettando i limiti dell'art. 1102 c.c. Per gli aspetti di delibera trovi più dettagli nella guida sulle innovazioni condominiali e, per le agevolazioni fiscali, in quella sul bonus barriere architettoniche, da verificare sempre con le regole in vigore nell'anno della spesa.

Proprietario o inquilino: chi paga cosa?

Verso il condominio il debitore è sempre il proprietario, che riceve l'avviso di rata e risponde in caso di morosità. Nei rapporti interni con l'inquilino vale l'art. 9 della legge 392/1978: salvo patto contrario, sono a carico del conduttore le spese di funzionamento e di ordinaria manutenzione dell'ascensore, quindi energia, contratto di manutenzione, piccole riparazioni e verifiche. Restano al proprietario la manutenzione straordinaria e la sostituzione dell'impianto.

Per aiutare i condomini con gli inquilini, conviene tenere separate nel consuntivo le voci ordinarie da quelle straordinarie dell'ascensore. Così il proprietario può girare all'inquilino la quota giusta senza chiederti ogni volta il dettaglio.

Quali errori evitare nel riparto dell'ascensore?

• Usare la tabella generale al posto della tabella ascensore, magari perché la seconda non è mai stata approvata. Se manca, va fatta e approvata.
• Mettere tutto in un'unica voce: energia, manutenzione e sostituzione vanno tenute distinte, anche per i rapporti con gli inquilini.
• Cambiare criterio da un anno all'altro senza delibera: è uno dei motivi più comuni di impugnazione del rendiconto.
• Dimenticare le unità servite al piano interrato, come cantine e box raggiunti dall'impianto.
• Non conservare la documentazione: contratto di manutenzione, verbali di verifica biennale e libretto dell'impianto devono essere disponibili per i condomini che chiedono di vederli.

Un controllo utile, a fine esercizio, è confrontare le quote ascensore del consuntivo con quelle del preventivo: se le differenze non dipendono solo dagli importi spesi, qualcosa nella tabella o nell'imputazione non torna.

Come gestire l'ascensore con un gestionale

Con un gestionale la tabella ascensore si imposta una volta sola e ogni spesa registrata sulla voce ascensore viene ripartita in automatico, nel preventivo e nel consuntivo, senza formule da ricontrollare. Condowise permette di creare tabelle dedicate con le unità servite, collegare ogni voce di spesa alla tabella giusta e vedere subito la quota di ogni condomino, come descritto nella pagina sulla contabilità. Puoi iniziare da app.condowise.it.

Domande frequenti

Chi abita al piano terra paga le spese dell'ascensore?

Di regola no, se l'ascensore non serve la sua unità: le spese sono a carico dei proprietari delle unità a cui l'impianto serve (art. 1124 e art. 1123, terzo comma, c.c.). Partecipa invece se l'ascensore gli serve, per esempio per raggiungere una cantina o un box al piano interrato, o se il regolamento contrattuale prevede diversamente.

La corrente elettrica dell'ascensore si divide come la manutenzione?

Nella prassi sì: il consumo di energia dell'ascensore si imputa quasi sempre con la stessa tabella ascensore, perché è una spesa legata all'uso dell'impianto. Se però il regolamento o una delibera valida prevedono un criterio diverso, va seguito quello.

Le spese per installare un ascensore nuovo seguono l'art. 1124?

No. L'installazione di un ascensore che prima non c'era è un'innovazione: si delibera secondo l'art. 1120 c.c. e la spesa si ripartisce di norma in base ai millesimi di proprietà tra i condomini che partecipano. L'art. 1124 vale per manutenzione e sostituzione di un impianto esistente.

L'inquilino deve pagare le spese dell'ascensore?

Per legge (art. 9 della legge 392/1978) sono a carico del conduttore, salvo patto diverso, le spese di funzionamento e di ordinaria manutenzione dell'ascensore. Restano al proprietario la manutenzione straordinaria e la sostituzione dell'impianto. Verso il condominio, però, il debitore rimane sempre il proprietario.

Si può cambiare la tabella ascensore se è sbagliata?

Sì. In base all'art. 69 disp. att. c.c. le tabelle si possono rettificare o modificare anche a maggioranza (art. 1136, secondo comma) quando derivano da un errore o quando sono cambiate in modo rilevante le condizioni dell'edificio. Conviene sempre partire da una verifica tecnica e allegarla alla delibera.