770/2026 in ritardo: ravvedimento e sanzioni nel condominio

In breve. Il modello 770/2026 del condominio, relativo alle ritenute del 2025, andava presentato entro il 2 novembre 2026, perché il 31 ottobre cadeva di sabato. Se non l'hai inviato in tempo, non è ancora omesso: la dichiarazione presentata entro novanta giorni dalla scadenza è valida, ma tardiva, e la sanzione di 250 euro si riduce a 25 euro con il ravvedimento operoso. Per stare tranquillo conviene inviarla entro il 29 gennaio 2027. Le ritenute versate in ritardo, invece, si regolarizzano a parte, con interessi e sanzione ridotta. Oltre i novanta giorni il 770 si considera omesso e le sanzioni salgono molto.

Nella pratica di studio il problema si scopre quasi sempre nello stesso modo: a novembre, chiudendo le pratiche fiscali, ti accorgi che per un condominio il 770 non è partito, oppure che l'intermediario non ha ricevuto i dati, oppure che manca una ritenuta nell'elenco degli F24. Non serve andare nel panico, ma serve muoversi subito, perché la differenza tra una dichiarazione tardiva e una omessa è tutta nei giorni. Questa guida spiega cosa fare se il 770 del condominio è in ritardo o non è stato presentato, quanto costa sistemarlo e come evitare che succeda di nuovo.

Qual era la scadenza del 770/2026?

Il termine ordinario del modello 770 è il 31 ottobre dell'anno successivo a quello dei pagamenti. Nel 2026 il 31 ottobre era un sabato, quindi la scadenza è passata a lunedì 2 novembre 2026, come indicato anche nello scadenzario dell'Agenzia delle Entrate. Il modello è il 770/2026 e riguarda le ritenute operate e versate nel 2025.

Ricorda il presupposto: il condominio deve presentare il 770 se nell'anno ha operato almeno una ritenuta, per esempio il 4% sull'impresa di pulizie con contratto d'appalto o il 20% sul geometra in regime ordinario. Se ti serve un ripasso su chi deve presentarlo e cosa contiene, lo trovi nella guida al modello 770 del condominio.

Un dettaglio che conta proprio adesso: l'Agenzia precisa che il 770 si può inviare a condizione che il sostituto abbia trasmesso le Certificazioni Uniche nei loro termini. Se il ritardo nasce da una CU mai inviata, parti da lì.

Cosa cambia tra 770 tardivo e 770 omesso?

La distinzione la fa l'art. 2, comma 7, del DPR 322/1998:

• 770 tardivo: è presentato con un ritardo non superiore a novanta giorni. La dichiarazione è valida a tutti gli effetti e la violazione si può sanare con il ravvedimento operoso;
• 770 omesso: è presentato dopo i novanta giorni, oppure non è presentato affatto. In questo caso la dichiarazione si considera omessa e il ravvedimento con la sanzione ridotta non è più ammesso.

Sul calcolo dei novanta giorni per il 770/2026 non tutti partono dalla stessa data. Contando dal 31 ottobre 2026 si arriva al 29 gennaio 2027; contando dal 2 novembre si arriva più avanti. La scelta prudente è considerare come ultimo giorno utile il 29 gennaio 2027 e non avvicinarsi a quella data.

Quanto costa sistemare un 770 tardivo?

La sanzione per la dichiarazione presentata entro novanta giorni è di 250 euro. Con il ravvedimento operoso, secondo l'art. 13, comma 1, lettera c), del D.Lgs. 472/1997, si riduce a un decimo del minimo, cioè 25 euro. Si versa con modello F24 e codice tributo 8911, nella sezione Erario.

La sanzione è una sola per dichiarazione, non una per ogni ritenuta. Se però i condomini con il 770 in ritardo sono più di uno, ognuno ha la sua dichiarazione e la sua sanzione, perché ogni condominio è un sostituto d'imposta distinto con il proprio codice fiscale.

Attenzione: i 25 euro coprono solo il ritardo nella presentazione. Se nel 770 emergono ritenute non versate o versate tardi, quelle vanno regolarizzate separatamente.

Come si regolarizzano le ritenute versate in ritardo?

La ritenuta va versata con F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento al fornitore. Se l'hai versata dopo, o non l'hai ancora versata, il ravvedimento richiede tre importi:

1. la ritenuta, con il suo codice tributo: 1019 o 1020 per il 4% sugli appalti, 1040 per il 20% sui professionisti;
2. gli interessi al tasso legale dal giorno della scadenza a quello del pagamento, che per le ritenute non hanno un codice proprio: si sommano alla ritenuta e si versano con lo stesso codice;
3. la sanzione ridotta, con il codice 8948, previsto per le ritenute su lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi, cioè la parte della CU in cui finiscono anche i corrispettivi d'appalto del condominio. Per le ritenute sul lavoro dipendente, come lo stipendio del portiere, il codice è 8947.

Per le violazioni dal 1° settembre 2024 la sanzione piena per omesso versamento è del 25%, dimezzata al 12,5% se il ritardo non supera novanta giorni. Le misure ridotte con il ravvedimento, secondo la tabella dell'Agenzia delle Entrate, sono queste:

| Ritardo nel versamento | Sanzione ridotta |
|---|---|
| da 1 a 14 giorni | circa 0,083% per ogni giorno |
| da 15 a 30 giorni | 1,25% |
| da 31 a 90 giorni | 1,39% |
| oltre 90 giorni, entro il termine del 770 dell'anno della violazione | 3,12% |
| oltre quel termine | 3,57% |

Il tasso legale è dell'1,6% dal 1° gennaio 2026. Se il ritardo attraversa più anni, gli interessi si calcolano a scaglioni con il tasso di ciascun anno.

Prima di fare il ravvedimento controlla un caso particolare. Per le ritenute del condominio, l'Agenzia ricorda che se l'importo del mese non supera 100 euro il versamento può essere rinviato e fatto insieme a quello del mese successivo, quando il cumulo supera il limite, oppure entro il 16 dicembre dello stesso anno. Una ritenuta piccola versata più tardi, quindi, non è sempre una ritenuta in ritardo.

Un esempio con i numeri

Prendi un condominio che ad aprile 2025 ha pagato una ditta di manutenzione con contratto d'appalto: imponibile 5.000 euro, ritenuta del 4% pari a 200 euro, scadenza del versamento il 16 maggio 2025. Nello studio la ritenuta è stata registrata, ma l'F24 non è mai partito. A novembre 2026 te ne accorgi preparando il 770, che non hai ancora inviato.

I passi sono due, entrambi da fare subito:

• ritenuta: il ritardo supera i novanta giorni e, contando dalla scadenza di maggio 2025, sei oltre il termine del 770 dell'anno della violazione. Versi 200 euro di ritenuta più gli interessi con il codice 1019, e la sanzione ridotta del 3,57%, cioè circa 7,14 euro, con il codice 8948. Gli interessi si calcolano a scaglioni: 2% per i giorni del 2025, 1,6% per quelli del 2026;
• dichiarazione: invii il 770/2026 entro il 29 gennaio 2027, indicando nel quadro ST il versamento tardivo con gli interessi e il codice che segnala il ravvedimento, e versi 25 euro con il codice 8911.

Il costo complessivo resta di poche decine di euro. Lo stesso caso, scoperto dopo i novanta giorni o dopo un controllo dell'Agenzia, costerebbe molto di più.

Cosa succede se il 770 risulta omesso?

Dopo i novanta giorni le sanzioni sono quelle dell'art. 2 del D.Lgs. 471/1997, come modificato dal D.Lgs. 87/2024:

• se ci sono ritenute non versate, il 120% delle ritenute non versate, con un minimo di 250 euro;
• se le ritenute sono state versate tutte, una sanzione da 250 a 2.000 euro;
• se presenti comunque la dichiarazione omessa prima di ricevere un controllo e entro i termini di accertamento, sulle ritenute non versate si applica la sanzione per omesso versamento aumentata al triplo, cioè il 75%;
• in più, 50 euro per ogni percipiente non indicato nel 770 che andava presentato.

In questa fase non c'è più lo sconto del ravvedimento sulla dichiarazione. Anche per questo, se a gennaio hai un dubbio su un condominio, conviene inviare il 770 tardivo e correggerlo poi con un'integrativa, piuttosto che aspettare di avere tutto perfetto e superare i novanta giorni.

E se il 770 è stato inviato, ma con errori?

Fino alla scadenza potevi sostituirlo con una dichiarazione correttiva nei termini. Dopo il 2 novembre 2026 gli errori si correggono con una dichiarazione integrativa, valutando insieme il ravvedimento per le eventuali ritenute versate in ritardo o non versate. Gli errori più comuni sono quelli già visti in fase di preparazione: un F24 con il codice tributo sbagliato, un versamento fatto con il codice fiscale dell'amministratore invece che del condominio, una ritenuta dimenticata.

Se l'errore riguarda anche la CU, va corretta anche quella, con un invio sostitutivo per il singolo percipiente. I totali di CU, F24 e 770 devono tornare tra loro, come spiegato nella guida alla Certificazione Unica del condominio.

Chi paga la sanzione: il condominio o l'amministratore?

Formalmente il sostituto d'imposta è il condominio, quindi l'F24 si intesta al condominio, con il suo codice fiscale. Il punto delicato è il rapporto con i condòmini: gli adempimenti fiscali rientrano nei compiti dell'amministratore, e un ritardo dovuto allo studio difficilmente può essere scaricato sulla gestione. La scelta più trasparente è dirlo chiaramente e non far gravare sui condòmini una sanzione nata da un errore tuo. Il tema è trattato nella guida sulla responsabilità dell'amministratore di condominio.

Come evitare che succeda il prossimo anno?

Il 770 si sbaglia quasi sempre per mancanza di un elenco aggiornato, non per difficoltà tecnica. Tre abitudini risolvono la maggior parte dei casi:

• registrare ogni ritenuta nel momento del pagamento, con il riferimento all'F24 che la versa;
• controllare ogni mese, dopo il 16, che tutte le ritenute del mese precedente abbiano il loro F24;
• segnare in agenda, per ogni condominio, le date di CU e 770, compresi gli slittamenti per sabati e festivi. Il 770/2027 scadrà il 2 novembre 2027: il calendario delle scadenze fiscali del condominio 2027 le mette tutte in fila, mese per mese.

In Condowise le ritenute si registrano insieme al pagamento della fattura nella contabilità, con lo scadenzario dei versamenti, così vedi subito se una ritenuta non ha ancora il suo F24 invece di scoprirlo a novembre. Condowise è online: puoi registrarti gratis su app.condowise.it.

Domande frequenti

Entro quando posso presentare il 770/2026 in ritardo?

La dichiarazione presentata entro novanta giorni dalla scadenza è valida, ma tardiva. Contando dal 31 ottobre 2026 il termine è il 29 gennaio 2027, ed è la data prudente da rispettare. Dopo i novanta giorni il 770 si considera omesso e il ravvedimento con la sanzione ridotta non è più possibile.

Quanto costa il ravvedimento per il 770 tardivo?

Per la sola presentazione tardiva la sanzione di 250 euro si riduce a un decimo, cioè 25 euro, da versare con F24 e codice tributo 8911. Se ci sono ritenute non versate o versate in ritardo, si aggiungono la ritenuta, gli interessi e la sanzione ridotta per l'omesso versamento.

Con quale codice si paga la sanzione per una ritenuta versata in ritardo?

Gli interessi si sommano alla ritenuta e si versano con il suo codice, per esempio 1019 per il 4% sugli appalti. La sanzione ridotta si versa con il codice 8948 per le ritenute su lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi, oppure 8947 per quelle sul lavoro dipendente, indicando mese e anno di riferimento.

Il condominio senza ritenute nell'anno rischia sanzioni per il 770?

No. Il 770 è dovuto solo se nell'anno precedente il condominio ha operato almeno una ritenuta. Se ha pagato solo utenze, acquisti di materiale o fornitori in regime forfettario, senza alcuna ritenuta, non c'è nessuna dichiarazione da presentare e quindi nessuna sanzione.

Cosa succede se presento il 770 dopo i novanta giorni?

La dichiarazione si considera omessa. Se le ritenute sono state versate tutte, la sanzione va da 250 a 2.000 euro; se ci sono ritenute non versate è del 120% delle ritenute, con un minimo di 250 euro, ridotta al 75% se presenti la dichiarazione prima di un controllo. Si aggiungono 50 euro per ogni percipiente non indicato.