In breve. Le scadenze fiscali del condominio nel 2027 seguono uno schema fisso: ogni mese, entro il 16, l'F24 con le ritenute operate nel mese precedente; il 16 marzo la Certificazione Unica e la comunicazione delle spese sulle parti comuni; il 30 aprile l'invio delle CU dei professionisti; il 30 settembre il 730 dell'amministratore con il quadro K; il 2 novembre il modello 770 e la dichiarazione Redditi con il quadro AC. Quando una data cade di sabato o in un giorno festivo, slitta al primo giorno feriale successivo: nel 2027 succede a gennaio, maggio, ottobre e novembre. Qui trovi tutte le date, mese per mese, con i collegamenti alle guide di ciascun adempimento.
Nella pratica di studio le scadenze del condominio non sono difficili una per una. Diventano difficili quando si moltiplicano per il numero di condomini amministrati e si sovrappongono alle assemblee, ai consuntivi e alle urgenze. Il picco di ricerche che ogni anno precede il 770 dimostra una cosa semplice: molti amministratori cercano la data quando ormai è vicina. Questo calendario serve a fare il contrario, cioè a vedere l'anno intero in anticipo e a sapere già a novembre cosa ti aspetta a marzo.
Quali sono gli adempimenti fiscali ricorrenti del condominio?
Il condominio non ha partita IVA e non paga imposte sul reddito, ma è un sostituto d'imposta: quando paga professionisti, imprese con contratto d'appalto o dipendenti, trattiene una ritenuta e la versa allo Stato. Da qui nascono quasi tutte le scadenze:
- F24 mensile con le ritenute del mese precedente: 4% sugli appalti (codici 1019 e 1020), 20% sui professionisti (codice 1040), ritenute sugli stipendi (codice 1001);
- Certificazione Unica, che certifica a ogni percipiente quanto ha ricevuto e quanto gli è stato trattenuto;
- modello 770, che riepiloga ritenute e versamenti dell'anno.
A queste si aggiungono due adempimenti che fanno capo all'amministratore: la comunicazione delle spese sulle parti comuni che danno diritto a detrazioni e il quadro AC nella sua dichiarazione dei redditi. Come si calcolano le ritenute e quali codici usare lo spiega la guida alle ritenute d'acconto in condominio.
Il calendario 2027 mese per mese
Le date sono già corrette per sabati, domeniche e festivi. Dove non diversamente indicato, l'F24 riguarda le ritenute operate sui pagamenti del mese precedente.
| Data | Adempimento |
|---|---|
| lunedì 18 gennaio | F24 ritenute di dicembre 2026 (il 16 è sabato) |
| venerdì 29 gennaio | termine prudente per inviare il 770/2026 tardivo con ravvedimento |
| martedì 16 febbraio | F24 ritenute di gennaio |
| martedì 16 marzo | F24 ritenute di febbraio; consegna di tutte le CU 2027; invio CU di dipendenti e lavoro autonomo occasionale; comunicazione spese sulle parti comuni |
| venerdì 16 aprile | F24 ritenute di marzo |
| venerdì 30 aprile | invio CU con soli compensi di professionisti abituali |
| lunedì 17 maggio | F24 ritenute di aprile (il 16 è domenica) |
| mercoledì 16 giugno | F24 ritenute di maggio |
| venerdì 16 luglio | F24 ritenute di giugno |
| venerdì 20 agosto | F24 ritenute di luglio, con la proroga estiva dei versamenti |
| giovedì 16 settembre | F24 ritenute di agosto |
| giovedì 30 settembre | 730 dell'amministratore con il quadro K |
| lunedì 18 ottobre | F24 ritenute di settembre (il 16 è sabato) |
| martedì 2 novembre | modello 770/2027; CU con redditi non utilizzabili per la precompilata; Redditi PF dell'amministratore con il quadro AC |
| martedì 16 novembre | F24 ritenute di ottobre |
| giovedì 16 dicembre | F24 ritenute di novembre; ultimo termine per le ritenute mensili sotto i 100 euro rinviate |
Il 2 novembre merita una nota: il termine ordinario è il 31 ottobre, ma nel 2027 cade di domenica e il 1° novembre è festivo, quindi tutto passa a martedì 2 novembre.
Gennaio e febbraio: chiusura dell'anno e raccolta dei dati
A gennaio paghi l'F24 delle ritenute di dicembre, che nel 2027 scade lunedì 18. È anche l'ultimo momento utile per sistemare il 770 dell'anno prima, se non è partito: entro novanta giorni dalla scadenza la dichiarazione è ancora tardiva e non omessa, con la sanzione ridotta a 25 euro. Come fare è spiegato nella guida al 770 presentato in ritardo.
Gennaio e febbraio sono soprattutto i mesi della raccolta: per ogni condominio ti servono l'elenco dei pagamenti con ritenuta del 2026, gli F24 versati, le spese per lavori agevolati pagate con bonifico e i codici fiscali aggiornati dei condòmini. Più dati raccogli adesso, meno affanno avrai a marzo.
Marzo: la scadenza più pesante dell'anno
Il 16 marzo 2027 si concentrano tre cose:
- la consegna della Certificazione Unica a tutti i percipienti, qualunque sia il tipo di reddito;
- l'invio all'Agenzia delle CU di dipendenti, lavoratori autonomi occasionali e redditi diversi;
- la comunicazione delle spese sulle parti comuni per le detrazioni dei condòmini, che l'amministratore in carica al 31 dicembre trasmette per le spese pagate nel 2026.
Per la preparazione della CU c'è una guida dedicata alla CU 2027 del condominio, mentre la comunicazione delle spese è spiegata nella guida sulle detrazioni per le parti comuni. Un consiglio pratico: non aspettare marzo per chiudere i conti dei lavori. Se a febbraio non sai ancora quanto è stato pagato e a chi, la comunicazione diventa una corsa.
Aprile e la primavera: CU dei professionisti e dichiarazioni
Il 30 aprile 2027 è il termine di invio delle CU che contengono solo compensi di lavoro autonomo professionale abituale, per esempio quelle dell'ingegnere o dell'avvocato pagati dal condominio. È una novità del D.Lgs. 81/2025, applicata per la prima volta nel 2026. La consegna al professionista, invece, resta al 16 marzo.
Per le CU delle imprese a cui il condominio ha applicato la ritenuta del 4% i termini di invio sono stati interpretati in modo diverso negli anni: controlla le istruzioni ufficiali della CU 2027 quando saranno pubblicate, oppure invia tutto entro il 16 marzo e non rischi.
In primavera si apre anche la stagione delle dichiarazioni dei redditi. Per l'amministratore conta il quadro dedicato al condominio: il quadro K se presenta il 730, il quadro AC se presenta il modello Redditi o se non è tenuto alla dichiarazione.
Da maggio a ottobre: F24 mensili, agosto e 730
Nei mesi centrali dell'anno le scadenze fiscali sono soprattutto gli F24 mensili. Due date da segnare:
- agosto: i versamenti in scadenza tra il 1° e il 20 agosto possono essere fatti entro il 20 senza maggiorazioni, quindi l'F24 delle ritenute di luglio scade venerdì 20 agosto 2027;
- 30 settembre: termine del 730, con il quadro K per gli amministratori che usano questo modello.
Il quadro AC e il quadro K chiedono, per ogni condominio, i dati catastali degli edifici con lavori di recupero edilizio sulle parti comuni e l'elenco dei fornitori sopra la soglia di 258,23 euro annui, esclusi quelli pagati con ritenuta. Chi deve compilarlo e cosa inserire è spiegato nella guida al quadro AC 2027.
Novembre e dicembre: 770 e chiusura dei versamenti
Il 2 novembre 2027 è il termine del modello 770 relativo alle ritenute del 2026, della dichiarazione Redditi PF con il quadro AC e dell'invio delle CU che contengono solo redditi non utilizzabili per la dichiarazione precompilata. Come si prepara il 770 e quali controlli fare prima dell'invio lo trovi nella guida al modello 770 del condominio.
A dicembre, oltre all'F24 delle ritenute di novembre, c'è un'ultima verifica. Per le ritenute del condominio è ammesso rinviare il versamento di un mese quando l'importo non supera 100 euro, sommandolo al mese successivo; se il totale non supera mai il limite, il versamento va fatto entro il 16 dicembre. Se hai usato questa possibilità, il 16 dicembre devi azzerare tutto.
Un esempio con i numeri
Prendi uno studio che amministra 20 condomini. In 14 di questi, nel 2026, c'è stata almeno una ritenuta: l'impresa di pulizie con contratto d'appalto, un tecnico in regime ordinario, in un caso il portiere. In 5 condomini ci sono state spese per lavori sulle parti comuni con detrazione.
Il carico del 2027 diventa questo:
- fino a 12 F24 per ciascuno dei 14 condomini, uno per ogni mese in cui ha pagato fornitori con ritenuta;
- 14 pratiche di CU entro il 16 marzo, più gli invii del 30 aprile per i professionisti;
- 5 comunicazioni delle spese sulle parti comuni entro il 16 marzo;
- 14 modelli 770 entro il 2 novembre;
- fino a 20 quadri AC o K, uno per ogni condominio con fornitori sopra soglia o lavori di recupero edilizio: quasi tutti ne hanno almeno uno, per esempio l'assicurazione.
Messo così, è chiaro perché conviene lavorare per scadenza e non per condominio: a febbraio prepari tutte le CU, a ottobre tutti i 770, con lo stesso elenco di ritenute e F24 registrato durante l'anno.
Come organizzare lo scadenzario dello studio
Tre regole bastano per non inseguire le date:
- usa un unico scadenzario per tutti i condomini, con le date già corrette per weekend e festivi, come il modello Excel di scadenzario per l'amministratore;
- collega ogni scadenza ai dati che servono, cioè ritenute, F24 e spese agevolate, così il giorno prima non devi cercare nulla;
- controlla il calendario ufficiale dell'Agenzia delle Entrate a inizio anno: le date possono cambiare con nuovi decreti.
In Condowise le ritenute si registrano insieme al pagamento della fattura nella contabilità, con lo scadenzario dei versamenti, così ogni mese vedi cosa va versato e a marzo e ottobre hai già i totali per CU e 770. Condowise è online: puoi registrarti gratis su app.condowise.it.
Domande frequenti
Quando scade il 770 del condominio nel 2027?
Il 770/2027, relativo alle ritenute operate nel 2026, scade martedì 2 novembre 2027. Il termine ordinario del 31 ottobre cade infatti di domenica e il 1° novembre è festivo, quindi passa al primo giorno feriale successivo. La presentazione è solo telematica.
Entro quando va consegnata la CU 2027 ai fornitori?
Entro martedì 16 marzo 2027, per tutti i percipienti. Entro la stessa data vanno inviate all'Agenzia le CU di dipendenti e lavoratori autonomi occasionali, mentre quelle con soli compensi di professionisti abituali si possono inviare entro il 30 aprile 2027.
Quando si versano le ritenute del condominio con F24?
Entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento al fornitore. Se il 16 cade di sabato o in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno feriale successivo, e ad agosto i versamenti si possono fare entro il 20. Le ritenute mensili fino a 100 euro si possono rinviare, ma non oltre il 16 dicembre.
Quando scade la comunicazione delle spese sulle parti comuni nel 2027?
Il termine attuale è il 16 marzo dell'anno successivo a quello in cui le spese sono state pagate, quindi il 16 marzo 2027 per le spese pagate nel 2026. La invia l'amministratore in carica al 31 dicembre 2026, direttamente o tramite un intermediario abilitato.
Cosa succede se una scadenza fiscale cade di sabato?
I termini fiscali che scadono di sabato o in un giorno festivo sono prorogati al primo giorno feriale successivo. Nel 2027 succede per l'F24 di gennaio e di ottobre, che slittano a lunedì 18, per quello di maggio, che passa a lunedì 17, e per il 770, che passa al 2 novembre.
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