Convocazione dell'assemblea: termini ed errori da evitare

In breve. L'avviso di convocazione dell'assemblea deve arrivare a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.). Deve indicare luogo, ora e un ordine del giorno specifico; se la riunione è anche in videoconferenza, deve indicare la piattaforma e le modalità di collegamento. La seconda convocazione non può cadere nello stesso giorno della prima e va fissata entro dieci giorni da questa. Se un condomino non viene convocato, o lo è in ritardo o in modo incompleto, la delibera è annullabile su sua istanza.

Nella pratica di studio la convocazione sembra un adempimento di routine, ma è la causa più frequente di delibere contestate. Basta un indirizzo vecchio nell'anagrafe, una raccomandata rimasta in giacenza o un punto all'ordine del giorno scritto in modo vago per dare a un condomino scontento un motivo valido per impugnare. Questa guida si concentra solo sulla convocazione: chi la fa, quando, come e quali errori evitare. Per lo svolgimento della riunione e il verbale trovi la guida completa all'assemblea condominiale.

Chi può convocare l'assemblea?

Di regola la convoca l'amministratore. L'art. 66 disp. att. c.c. prevede tre situazioni:

• assemblea ordinaria: l'amministratore la convoca ogni anno, in particolare per l'approvazione del rendiconto, che va presentato entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130, n. 10, c.c.);
• assemblea straordinaria: l'amministratore la convoca quando lo ritiene necessario, ad esempio per lavori urgenti o per una lite;
• su richiesta dei condomini: almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono chiederla. Se trascorrono inutilmente dieci giorni dalla richiesta, possono convocarla direttamente.

Se l'amministratore non c'è, ad esempio in un condominio minimo o dopo una revoca, ciascun condomino può convocare l'assemblea.

Attenzione al rischio opposto: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto è una delle gravi irregolarità elencate dall'art. 1129, comma 12, c.c. che possono giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore.

Chi deve ricevere l'avviso?

Tutti gli aventi diritto a partecipare. Sembra ovvio, ma i casi delicati sono parecchi:

• comproprietari della stessa unità: in assemblea hanno diritto a un solo rappresentante (art. 67 disp. att. c.c.), ma per prudenza conviene inviare l'avviso a ciascuno di loro, salvo che abbiano indicato un unico recapito;
• usufruttuario e nudo proprietario: l'usufruttuario vota sulle questioni di ordinaria amministrazione e di godimento delle parti comuni, il nudo proprietario sulle altre. Per alcune delibere, come quelle su lavori straordinari, la legge prevede che l'avviso sia comunicato a entrambi (art. 67 disp. att. c.c.). Se l'ordine del giorno è misto, invialo a tutti e due;
• eredi di un condomino deceduto: finché non conosci gli eredi, la convocazione è il punto debole. Chiedi i dati appena hai notizia del decesso e annotali;
• nuovi acquirenti: chi compra diventa condomino, ma finché l'atto non ti viene comunicato il venditore resta obbligato in solido (art. 63 disp. att. c.c.). Tieni l'anagrafe aggiornata e convoca chi risulta proprietario.

La base di tutto è il registro di anagrafe condominiale: se è aggiornato, la convocazione è un'operazione meccanica. Se non lo è, ogni assemblea diventa un rischio.

Con quali mezzi si invia la convocazione?

L'art. 66 disp. att. c.c. indica quattro mezzi: raccomandata, posta elettronica certificata, fax e consegna a mano. Hanno in comune la possibilità di provare la ricezione, ed è questo che conta in caso di contestazione.

• Raccomandata: è il mezzo classico. Conserva le ricevute di ritorno o almeno le prove di consegna. Il punto critico è la giacenza: secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza, se il destinatario non ritira la raccomandata, l'avviso si considera conosciuto dal momento in cui viene lasciato l'avviso di giacenza, ma ricostruire queste date dopo mesi non è semplice.
• PEC: è il mezzo più rapido ed economico, con ricevuta di consegna che fa prova. Si può usare verso i condomini che hanno un indirizzo PEC e lo hanno comunicato. Trovi i dettagli nella guida sulla PEC in condominio.
• Consegna a mano: valida se il condomino firma una copia per ricevuta, con la data. Utile nei piccoli condomini o con chi abita nello stabile.
• Fax: ancora previsto, ormai raro.

L'email ordinaria e i messaggi su app di chat non rientrano tra i mezzi indicati dalla legge. Puoi usarli come anticipo o promemoria, ma non come unica convocazione: in caso di contestazione non hai una prova affidabile della ricezione.

Quanti giorni prima va inviato l'avviso?

La regola è: almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Tre dettagli fanno la differenza:

1. conta la ricezione, non la spedizione: i cinque giorni si misurano da quando l'avviso arriva al condomino;
2. si calcola sulla prima convocazione, non sulla seconda, anche se tutti sanno che la riunione vera si terrà in seconda;
3. meglio contare giorni pieni: per prudenza, lascia almeno cinque giorni interi tra la ricezione e la data della prima convocazione, senza contare né il giorno di ricezione né quello della riunione.

In pratica il termine legale è un minimo. Con la raccomandata conviene spedire con dieci o quindici giorni di anticipo, per assorbire ritardi postali e giacenze. Con la PEC il margine può essere più stretto, ma qualche giorno in più ti protegge se un indirizzo risulta non valido e devi rimediare con un altro mezzo.

Cosa deve contenere l'avviso di convocazione?

Secondo l'art. 66 disp. att. c.c., l'avviso deve indicare:

• luogo della riunione, con indirizzo preciso;
• data e ora della prima e della seconda convocazione;
• ordine del giorno specifico, cioè gli argomenti su cui l'assemblea è chiamata a deliberare;
• piattaforma e modalità di collegamento, se la riunione si tiene anche o solo in videoconferenza.

Sull'ordine del giorno si gioca molto. Deve permettere a ogni condomino di capire su cosa si vota e di decidere se partecipare o delegare. "Lavori facciata" è troppo vago se si devono scegliere ditta e importo; meglio "approvazione dei lavori di rifacimento della facciata, scelta dell'impresa tra i preventivi allegati e ripartizione della spesa". La voce "varie ed eventuali" serve per comunicazioni e discussioni, non per approvare decisioni importanti: una delibera presa su un argomento non indicato è a rischio.

Conviene allegare all'avviso i documenti necessari per votare con cognizione: rendiconto e riparto, preventivo di gestione, preventivi dei lavori. Ricorda di indicare anche come si può delegare un altro partecipante, nei limiti dell'art. 67 disp. att. c.c.: le regole sono spiegate nella guida sulle deleghe in assemblea.

Come si fissano prima e seconda convocazione?

L'assemblea in prima convocazione richiede quorum alti (la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore dell'edificio, art. 1136 c.c.), che nella realtà si raggiungono di rado. Per questo quasi sempre la riunione effettiva si tiene in seconda convocazione, dove bastano un terzo dei partecipanti e un terzo del valore per costituirsi.

Le regole sulla seconda convocazione sono due:

• deve tenersi in un giorno successivo alla prima, mai nello stesso giorno solare (art. 66 disp. att. c.c.);
• deve tenersi entro dieci giorni dalla prima (art. 1136 c.c.).

La prima convocazione va comunque fissata in una data e un luogo reali. Se poi nessuno si presenta o manca il numero legale, è buona pratica redigere un breve verbale di diserzione, da conservare nel registro dei verbali.

L'art. 66 consente anche di fissare più riunioni consecutive con un unico avviso, indicando le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione. È utile per assemblee lunghe, ad esempio quando si discutono lavori importanti e si prevede di non chiudere in una sola sera.

Un esempio con le date

Prendiamo un condominio di 24 unità. Vuoi tenere l'assemblea per il rendiconto giovedì 19 novembre 2026 alle 18:30.

• Prima convocazione: martedì 17 novembre 2026, ore 7:00, stesso luogo. Il giorno è diverso dalla seconda ed entro i dieci giorni.
• Seconda convocazione: giovedì 19 novembre 2026, ore 18:30.
• Termine minimo di ricezione: per avere cinque giorni pieni prima del 17 novembre (12, 13, 14, 15 e 16), l'avviso deve arrivare entro l'11 novembre.
• Invio: 6 condomini hanno comunicato una PEC, 18 ricevono la raccomandata. Spedisci le raccomandate entro il 2 novembre e le PEC entro il 5 novembre.

Il 10 novembre controlla le ricevute: se una raccomandata risulta tornata indietro per indirizzo errato, hai ancora il tempo di consegnare l'avviso a mano o di rinviare la data. Se invece te ne accorgi la sera dell'assemblea, l'unica scelta prudente è non deliberare sui punti importanti e riconvocare.

Quali errori rendono invalida la delibera?

L'art. 66 disp. att. c.c. stabilisce che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c., su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati. Gli errori tipici:

• un condomino non convocato perché manca nell'anagrafe o ha un indirizzo vecchio;
• avviso arrivato con meno di cinque giorni di anticipo rispetto alla prima convocazione;
• prima e seconda convocazione nello stesso giorno;
• ordine del giorno generico o delibera presa su un argomento non indicato;
• avviso inviato solo per email ordinaria, senza prova di ricezione;
• videoconferenza senza indicazione della piattaforma e delle modalità di collegamento.

Il condomino non convocato ha trenta giorni per impugnare, che per l'assente decorrono dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.). Per questo è importante inviare il verbale a tutti con un mezzo tracciabile: fa partire il termine e chiude prima il periodo di incertezza. Come redigerlo è spiegato nella guida al verbale di assemblea.

E se l'assemblea si tiene in videoconferenza?

L'art. 66 disp. att. c.c. permette la partecipazione in videoconferenza previo consenso della maggioranza dei condomini, anche se il regolamento non lo prevede. In questo caso l'avviso deve indicare la piattaforma elettronica, il giorno e l'ora della riunione. Conviene aggiungere istruzioni semplici per collegarsi e un contatto per chi ha difficoltà, e prevedere come raccogliere le deleghe. Approfondisci nella guida sull'assemblea condominiale online.

Condowise per convocare senza errori

Condowise parte dall'anagrafe di ogni condominio per preparare l'avviso con ordine del giorno, date e allegati, e tiene traccia di chi lo ha ricevuto e con quale mezzo, così prima dell'assemblea sai già se manca qualcuno. Puoi vedere come funziona l'invio delle comunicazioni e registrarti su app.condowise.it.

Domande frequenti

Quanti giorni prima va inviata la convocazione dell'assemblea?

L'avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). Conta la data in cui il condomino lo riceve, non quella di spedizione: per questo conviene spedire con almeno dieci o quindici giorni di anticipo.

La convocazione via email ordinaria è valida?

L'art. 66 disp. att. c.c. indica raccomandata, PEC, fax e consegna a mano. L'email ordinaria non è tra questi mezzi e non dà prova certa della ricezione: usala come anticipo o promemoria, ma affidati a uno dei mezzi previsti dalla legge.

Cosa succede se dimentico di convocare un condomino?

La delibera è annullabile su istanza del condomino non ritualmente convocato, che può impugnarla entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.). Gli altri condomini, regolarmente convocati, non possono far valere il vizio al suo posto.

La seconda convocazione può essere nello stesso giorno della prima?

No. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima (art. 66 disp. att. c.c.) e deve svolgersi entro dieci giorni dalla prima (art. 1136 c.c.). Entrambe le date vanno indicate nello stesso avviso.

I condomini possono convocare l'assemblea da soli?

Sì, in due casi. Se manca l'amministratore, ciascun condomino può convocarla. Se c'è, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono chiedergli di convocarla e, trascorsi dieci giorni senza risposta, possono provvedere direttamente.