In breve. Quando un appartamento viene venduto, il condominio può chiedere le spese non pagate sia al venditore sia all'acquirente: l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile rende il nuovo proprietario obbligato in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Il venditore resta obbligato finché all'amministratore non arriva copia autentica dell'atto. Per i lavori straordinari conta, di regola, chi era proprietario quando l'assemblea li ha deliberati. Gli accordi scritti nel rogito valgono tra le parti, non verso il condominio.
La telefonata arriva quasi sempre allo stesso modo. Un notaio, un'agenzia o direttamente il venditore chiede "la situazione dei pagamenti" dell'unità, spesso con l'atto fissato tra pochi giorni. Pochi mesi dopo, un'altra telefonata: il nuovo proprietario ha ricevuto l'avviso di rata e non capisce perché dovrebbe pagare il conguaglio di un anno in cui la casa non era sua. Avere chiare le regole, e soprattutto avere i numeri pronti, evita discussioni e crediti che restano scoperti.
Cosa dice l'art. 63 delle disposizioni di attuazione?
L'articolo 63 disp. att. c.c., nella versione riscritta dalla riforma del 2012, contiene due regole che lavorano insieme.
La prima riguarda chi compra: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Il condominio, quindi, può rivolgersi indifferentemente al vecchio o al nuovo proprietario per quelle somme, senza dover seguire un ordine.
La seconda riguarda chi vende: chi cede l'unità resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui all'amministratore viene trasmessa copia autentica del titolo che determina il trasferimento. Finché l'atto non arriva in studio, per il condominio il venditore è ancora pienamente coinvolto.
Le due regole servono a tutelare il condominio, che non partecipa alla compravendita e non può controllare come le parti si dividono i debiti.
Cosa si intende per "anno in corso e anno precedente"?
L'interpretazione prevalente è che "anno" si riferisca alla gestione condominiale, cioè all'esercizio approvato dall'assemblea, e non all'anno solare. Se l'esercizio va dal 1° luglio al 30 giugno e il rogito è a novembre, l'anno in corso è l'esercizio iniziato a luglio e l'anno precedente è quello chiuso a giugno.
Per le quote più vecchie di due esercizi l'acquirente non risponde: il condominio deve rivolgersi al solo venditore. È uno dei motivi per cui un credito vecchio non sollecitato diventa più difficile da recuperare proprio quando l'unità cambia mano. Se hai rate scadute da tempo, la vendita è un buon momento per chiuderle, e la guida su condomino moroso e decreto ingiuntivo riassume i tempi.
Spese ordinarie e lavori straordinari: chi paga cosa?
Per le spese ordinarie il criterio è semplice: paga chi è proprietario quando la spesa matura, cioè quando scade la rata o si chiude il consuntivo. Le rate scadute prima del rogito sono del venditore, quelle successive dell'acquirente, fermo restando l'obbligo solidale visto sopra.
Per i lavori straordinari la giurisprudenza della Cassazione ha seguito in prevalenza un altro criterio: l'obbligo nasce con la delibera che approva l'intervento in modo definitivo, con il relativo riparto. Se l'assemblea ha approvato il rifacimento della facciata a marzo e l'appartamento è venduto a settembre, la quota spetta di regola al venditore, anche se le rate scadono dopo e i lavori partono più tardi.
Nella pratica questo è il punto che genera più contestazioni, perché il compratore vede arrivare rate per lavori che magari non conosceva. Per questo conviene che le delibere straordinarie già approvate compaiano sempre nella situazione che rilasci prima dell'atto. Come impostare fondo e riparto lo trovi nella guida ai lavori straordinari in condominio.
Gli accordi nel rogito valgono verso il condominio?
No. Venditore e acquirente possono stabilire nell'atto che tutte le spese fino al rogito restano al venditore, o che il compratore si accolla i lavori già deliberati in cambio di uno sconto sul prezzo. Sono accordi validi tra loro, ma il condominio non li ha firmati e non ne è vincolato.
L'amministratore chiede il pagamento secondo le regole di legge. Se paga chi secondo il rogito non doveva, quella persona si rivale sull'altra parte. Il tuo compito non è arbitrare il contratto, ma incassare quanto dovuto e documentare correttamente i movimenti.
Cosa deve fare l'amministratore prima del rogito?
Il condomino che lo chiede ha diritto a un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti e alle eventuali liti in corso: è uno degli adempimenti previsti dall'art. 1130 c.c. In una vendita quella attestazione è il documento su cui si basano notaio e acquirente, quindi conviene prepararla con cura. Una buona attestazione contiene:
- le rate ordinarie scadute e non pagate, esercizio per esercizio;
- le rate ordinarie ancora da scadere dell'esercizio in corso, con le date;
- le delibere straordinarie già approvate, con la quota dell'unità e il piano rate;
- l'eventuale conguaglio dell'ultimo consuntivo, se già approvato;
- le liti in corso che coinvolgono il condominio;
- la data a cui si riferiscono i dati.
L'ultimo punto conta più di quanto sembri: un bonifico arrivato il giorno dopo cambia il quadro, e una situazione senza data diventa difficile da difendere.
Rilasciala per iscritto al condomino che la chiede, cioè al proprietario venditore, che poi la girerà al notaio. Se a chiederla è un terzo, come un'agenzia, fatti autorizzare dal condomino: i dati sui pagamenti sono dati personali.
E dopo la vendita?
Dopo il rogito il passaggio decisivo è ricevere la copia autentica dell'atto. Fino a quel momento il venditore resta obbligato in solido per i contributi che maturano, e tu non hai un documento che certifichi chi è il nuovo condomino. Chiedila espressamente, a venditore e acquirente, senza aspettare che arrivi da sola.
Ricevuto l'atto, aggiorna il registro di anagrafe condominiale con i dati del nuovo proprietario, gli eventuali diritti reali e personali di godimento e i recapiti. Cosa deve contenere e come tenerlo aggiornato è spiegato nella guida al registro di anagrafe condominiale.
Poi sistema la contabilità dell'unità. Una soluzione pulita è chiudere la posizione del venditore alla data del rogito e aprirne una nuova per l'acquirente, invece di proseguire sullo stesso conto: così a fine esercizio il consuntivo mostra chiaramente cosa ha pagato ciascuno. Il conguaglio dell'esercizio in cui avviene la vendita va attribuito secondo la regola della maturazione, e se ci sono dubbi conviene metterlo per iscritto a entrambi.
Un esempio pratico
Un condominio con esercizio dal 1° gennaio al 31 dicembre. L'appartamento di Bianchi viene venduto a Verdi il 15 settembre 2026. In studio risulta questa situazione:
- 2024: una rata non pagata da 210 EUR;
- 2025: conguaglio a debito di 85 EUR, non pagato;
- 2026: rate di marzo e giugno pagate, rata di settembre da 240 EUR scaduta il 10 settembre e non pagata, rata di dicembre da 240 EUR da scadere;
- lavori di rifacimento del tetto deliberati ad aprile 2026: quota dell'unità 1.800 EUR, in tre rate da gennaio 2027.
Come si legge? La rata 2024 riguarda un esercizio che non è né l'anno in corso né il precedente: si può chiedere solo a Bianchi. Il conguaglio 2025 e la rata di settembre 2026 rientrano nei due esercizi coperti dall'obbligo solidale: si possono chiedere a Bianchi o a Verdi. La rata di dicembre matura dopo la vendita ed è di Verdi, con Bianchi ancora obbligato in solido finché non ricevi la copia autentica dell'atto. La quota del tetto, secondo l'orientamento prevalente, spetta a Bianchi perché la delibera è anteriore alla vendita, anche se le rate scadono nel 2027.
Con una situazione scritta così, prima del rogito, il notaio può trattenere le somme dal prezzo o le parti possono accordarsi, e tu sai già a chi mandare ogni avviso.
Come tenere traccia di tutto senza rincorrere i fogli
Il lavoro vero non è conoscere l'art. 63, ma avere in pochi minuti l'estratto conto dell'unità per esercizio, con rate scadute, rate future e quote straordinarie separate. Se tieni i conti su Excel, controlla che ogni versamento sia abbinato alla rata giusta: il calcolatore riparto spese aiuta a verificare le quote per tabella, ma l'abbinamento degli incassi resta manuale.
Un gestionale che parte dai movimenti del conto corrente ti dà la posizione di ogni condomino aggiornata e lo storico dei solleciti già inviati, che in caso di vendita sono la prima cosa da allegare. Condowise è online: puoi registrarti gratis su app.condowise.it.
Domande frequenti
Il nuovo proprietario deve pagare le spese condominiali arretrate del venditore?
Solo in parte. Per legge l'acquirente è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Per le quote più vecchie il condominio può rivolgersi solo al venditore.
Chi paga i lavori straordinari deliberati prima della vendita?
Secondo l'orientamento prevalente della Cassazione paga chi era proprietario al momento della delibera che ha approvato i lavori, anche se le rate scadono dopo il rogito. Le parti possono accordarsi diversamente nell'atto, ma l'accordo vale solo tra loro.
L'amministratore è obbligato a rilasciare la situazione dei pagamenti?
Sì, se la chiede il condomino. L'art. 1130 c.c. prevede che l'amministratore fornisca al condomino che ne fa richiesta l'attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle liti in corso.
Fino a quando il venditore resta obbligato verso il condominio?
Fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto di vendita. Fino a quel momento il venditore risponde in solido con l'acquirente anche per i contributi che maturano dopo il rogito.
Come si divide il conguaglio dell'esercizio in cui avviene la vendita?
Si applica il criterio della maturazione: le spese maturate prima del rogito sono del venditore, quelle successive dell'acquirente. Se il consuntivo viene approvato dopo la vendita, conviene comunicare per iscritto a entrambi come è stato attribuito.
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