In breve. La videosorveglianza sulle parti comuni si decide in assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1122-ter c.c.). Il titolare del trattamento è il condominio, rappresentato da te come amministratore, e deve rispettare il GDPR: finalità chiara di sicurezza, telecamere che inquadrano solo ciò che serve, cartelli prima del raggio di ripresa, informativa completa e cancellazione automatica dopo pochi giorni. Installatore e ditta di manutenzione vanno nominati responsabili del trattamento con un atto scritto. Se in condominio lavora un portiere, servono anche le garanzie dello Statuto dei lavoratori.
La richiesta arriva quasi sempre dopo un episodio: un furto in cantina, una bicicletta sparita dal cortile, scritte sul portone. In quel momento i condomini vogliono le telecamere subito, e tocca a te portare il tema in assemblea nel modo giusto, scegliere un impianto che non crei problemi con il Garante privacy e preparare i documenti. Questa guida segue l'ordine pratico: delibera, progetto dell'impianto, cartelli e informativa, conservazione, accesso alle immagini e spese.
Che maggioranza serve per installare le telecamere?
L'art. 1122-ter del codice civile, introdotto dalla riforma del 2012, dice che le delibere sull'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni si approvano con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi.
Questa maggioranza vale sia in prima sia in seconda convocazione. Non basta quindi il terzo del valore che sarebbe sufficiente per una delibera ordinaria in seconda convocazione. Se vuoi ripassare i quorum degli altri punti all'ordine del giorno, trovi una tabella completa nella guida alle maggioranze in assemblea.
Per evitare contestazioni, l'ordine del giorno deve essere specifico. Una voce come "varie ed eventuali" non basta. Scrivi qualcosa come "installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni: approvazione del progetto, del preventivo e del regolamento d'uso". Nella convocazione allega, se puoi, il preventivo e una planimetria con la posizione delle telecamere.
Cosa deve contenere la delibera?
Una delibera fatta bene evita metà dei problemi futuri. Nel verbale fai mettere a verbale:
- la finalità dell'impianto (tutela delle persone e del patrimonio comune);
- il numero e la posizione delle telecamere e le zone inquadrate;
- se l'impianto registra o trasmette solo in diretta;
- il tempo di conservazione delle immagini e la cancellazione automatica;
- chi può accedere alle registrazioni e in quali casi;
- la ditta incaricata e il costo, con la ripartizione.
Il verbale diventa così anche la base del regolamento d'uso dell'impianto.
Cosa possono inquadrare le telecamere condominiali?
Il principio è la minimizzazione: si riprende solo quello che serve alla finalità di sicurezza. In pratica:
- sì a ingressi, androne, cortile, garage, cantine e locali comuni;
- no alle porte dei singoli appartamenti, ai balconi e alle finestre dei condomini;
- no alla strada pubblica, salvo la porzione strettamente necessaria davanti all'ingresso;
- niente audio: la registrazione delle conversazioni è sproporzionata per la sicurezza di un condominio.
Chiedi all'installatore di usare angoli di ripresa stretti e, dove serve, le maschere di oscuramento che coprono le aree da escludere. Fai salvare nel fascicolo dell'impianto uno screenshot di ciò che vede ogni telecamera: se qualcuno contesta, puoi mostrare cosa viene ripreso davvero.
E se in condominio lavora un portiere?
Se le telecamere possono riprendere un dipendente del condominio, come il portiere o l'addetto alle pulizie assunto direttamente, si applica l'art. 4 dello Statuto dei lavoratori (legge 300/1970). Gli impianti che consentono anche un controllo a distanza del lavoratore si possono installare solo per esigenze organizzative, di sicurezza o di tutela del patrimonio, e solo dopo un accordo sindacale o, in mancanza, l'autorizzazione dell'Ispettorato del lavoro. È un passaggio che spesso si dimentica e che espone il condominio a sanzioni.
Quali documenti privacy servono?
Con le telecamere il condominio tratta dati personali in modo continuativo, quindi i documenti vanno preparati prima di accendere l'impianto. Se vuoi un quadro generale sugli altri trattamenti, parti dalla guida alla privacy in condominio.
Il cartello di informativa
Il cartello è l'informativa "di primo livello". Va posizionato prima del raggio di ripresa, ben visibile anche di notte, e deve indicare almeno:
- che l'area è videosorvegliata e chi è il titolare (il condominio, con i dati dell'amministratore);
- la finalità del trattamento;
- per quanto tempo si conservano le immagini;
- come contattare il titolare ed esercitare i diritti;
- dove si legge l'informativa completa (bacheca, sito, QR code).
Le linee guida europee sulla videosorveglianza (EDPB 3/2019) e i modelli pubblicati dal Garante privacy sono il riferimento per il contenuto del cartello.
Informativa completa, nomine e registro
Oltre al cartello ti servono:
- l'informativa estesa (art. 13 GDPR), affissa in bacheca e consegnata ai condomini;
- la nomina a responsabile del trattamento (art. 28 GDPR) per la ditta che installa, gestisce o fa manutenzione e può vedere le immagini;
- le autorizzazioni scritte per le persone che possono accedere alle registrazioni, poche e individuate per nome;
- la registrazione del trattamento nel registro dei trattamenti del condominio, consigliabile perché la videosorveglianza non è un trattamento occasionale.
Per un condominio tipico la valutazione d'impatto (DPIA) di regola non è necessaria. Diventa da valutare se l'impianto è molto esteso o se riprende in modo sistematico aree aperte al pubblico.
Per quanto tempo si conservano le immagini?
Il GDPR non indica un numero di ore: dice che i dati si tengono solo per il tempo necessario alla finalità. Per la sicurezza di un condominio un furto o un danno si scoprono di solito entro uno o due giorni, quindi il riferimento pratico è una conservazione di 24-72 ore, con sovrascrittura automatica.
Tempi più lunghi sono possibili solo per ragioni concrete e scritte nella delibera, ad esempio i fine settimana lunghi o le chiusure estive in cui nessuno controlla le cantine. In caso di richiesta delle forze dell'ordine, le immagini interessate si estraggono e si conservano per il tempo necessario alle indagini.
Chiedi all'installatore di impostare la sovrascrittura automatica e di proteggere il videoregistratore con password personali, non con quella di fabbrica. Il dispositivo va tenuto in un locale chiuso, non nella guardiola aperta a tutti.
Chi può guardare le registrazioni?
Non tutti. L'accesso alle immagini è riservato alle persone autorizzate, e si guarda solo quando c'è un motivo, come un furto o un danneggiamento segnalato. Una buona prassi è tenere un piccolo registro degli accessi: data, motivo, chi ha guardato e cosa è stato estratto.
Quando un condomino chiede "le immagini di ieri sera", ricorda due regole:
- può ottenere le immagini in cui compare lui, con il diritto di accesso dell'art. 15 GDPR, oscurando le altre persone;
- se c'è un reato, la strada corretta è la denuncia: le immagini si consegnano alle forze dell'ordine che le chiedono, non si girano su WhatsApp ai condomini.
Chi paga l'impianto e come si ripartisce?
L'impianto serve tutte le parti comuni, quindi la spesa si ripartisce di regola in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), salvo un diverso criterio nel regolamento o un impianto che serve solo una parte dell'edificio, come le cantine di una scala.
Un esempio. Il condominio Via Roma 12 ha 20 unità e approva quattro telecamere con videoregistratore:
- installazione: 3.600 euro;
- canone di manutenzione: 300 euro all'anno.
Un condomino con 45 millesimi paga 3.600 × 45 / 1.000 = 162 euro per l'installazione, e 300 × 45 / 1.000 = 13,50 euro all'anno di manutenzione. Se la delibera ha previsto un pagamento in due rate, la quota di installazione diventa 81 euro per rata.
L'installazione è una spesa straordinaria, la manutenzione va invece nel preventivo ordinario di ogni anno. Per scegliere la ditta e conservare contratti e certificazioni, segui le stesse regole che usi per gli altri fornitori del condominio.
Cosa succede se un condomino installa una telecamera da solo?
Il singolo può proteggere la propria abitazione, ad esempio con uno spioncino digitale o una telecamera sulla porta, purché inquadri solo spazi di sua esclusiva pertinenza. Se la telecamera riprende il pianerottolo, le scale, il cortile o le porte dei vicini, il trattamento non è più domestico e chi l'ha installata deve rispettare il GDPR. Gli altri condomini possono chiedere di spostarla o di oscurare l'area, e rivolgersi al Garante.
Come amministratore non hai il potere di rimuoverla da solo se è nella proprietà privata, ma puoi scrivere al condomino ricordando le regole e, se la telecamera è fissata su una parte comune senza autorizzazione, portare la questione in assemblea.
Una checklist da tenere nel fascicolo
- Delibera con 500 millesimi, finalità, posizioni e tempi di conservazione.
- Progetto con le inquadrature e le maschere di oscuramento.
- Cartelli prima del raggio di ripresa e informativa estesa in bacheca.
- Nomina a responsabile della ditta e autorizzazioni scritte per chi accede.
- Sovrascrittura automatica impostata e password cambiate.
- Accordo sindacale o autorizzazione dell'Ispettorato se ci sono dipendenti.
- Registro degli accessi alle immagini.
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Domande frequenti
Che maggioranza serve per installare le telecamere nelle parti comuni?
Serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi, come prevede l'art. 1122-ter c.c. con rinvio all'art. 1136, secondo comma. La stessa maggioranza vale in prima e in seconda convocazione.
Per quanto tempo si possono conservare le immagini?
Il GDPR non fissa un numero di ore: le immagini vanno tenute solo per il tempo necessario alla finalità. Per il condominio il riferimento pratico è di 24-72 ore con cancellazione automatica; tempi più lunghi vanno motivati per iscritto, ad esempio per chiusure festive o per una richiesta delle forze dell'ordine.
Un condomino può vedere le registrazioni?
Può chiedere le immagini che lo riguardano esercitando il diritto di accesso (art. 15 GDPR), ma non può guardare liberamente le registrazioni degli altri. Se c'è stato un furto o un danneggiamento, la strada corretta è la denuncia: le immagini si consegnano alle forze dell'ordine che le richiedono.
Il singolo condomino può installare una telecamera sulla propria porta?
Sì, se inquadra solo spazi di sua esclusiva pertinenza, come l'area davanti alla propria porta, senza riprendere il pianerottolo comune, le scale o le porte dei vicini. Se riprende parti comuni o la strada esce dall'uso domestico e deve rispettare le regole del GDPR.
Serve un cartello anche se le telecamere sono ben visibili?
Sì. Il cartello di informativa va messo prima del raggio di ripresa, anche quando le telecamere si vedono. Deve indicare il titolare, la finalità, i tempi di conservazione, i contatti e dove si legge l'informativa completa.
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