Maggioranze in assemblea: la tabella delle delibere più comuni

In breve. Le maggioranze dell'assemblea condominiale si leggono su due assi: le teste (i condomini) e il valore (i millesimi), e vanno rispettati entrambi. Per le decisioni ordinarie servono, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi; in seconda, la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (art. 1136 c.c.). Nomina e revoca dell'amministratore, liti e riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono sempre 500 millesimi. Le innovazioni ordinarie vogliono i due terzi del valore, e il cambio di destinazione d'uso delle parti comuni i quattro quinti.

Nello studio il problema non è ricordare l'art. 1136 a memoria, ma applicarlo in riunione, punto per punto, mentre qualcuno arriva tardi e qualcun altro se ne va prima del voto sul preventivo. Questa guida raccoglie in una tabella le delibere che capitano più spesso, con la maggioranza richiesta e la norma di riferimento, e ti mostra con un esempio numerico come fare i conti prima di dichiarare approvato un punto.

Come funzionano quorum costitutivo e quorum deliberativo?

Sono due controlli diversi e vanno fatti in momenti diversi.

• Il quorum costitutivo si verifica all'apertura: dice se l'assemblea può validamente riunirsi. Si calcola sul totale dei condomini (i "partecipanti al condominio") e sul valore dell'intero edificio.
• Il quorum deliberativo si verifica a ogni votazione: dice se il singolo punto è approvato. Le teste si contano sugli intervenuti, cioè i presenti in proprio o per delega in quel momento, mentre il valore si misura sempre sui millesimi dell'intero edificio.

Le soglie dell'art. 1136 c.c. sono queste:

• prima convocazione: l'assemblea è costituita con la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno i due terzi del valore; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore;
• seconda convocazione: è costituita con almeno un terzo dei partecipanti e un terzo del valore; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore.

La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima e va fissata entro dieci giorni da questa. Per i tempi e il contenuto dell'avviso trovi i dettagli nella guida sulla convocazione dell'assemblea.

Quali maggioranze servono per le delibere più comuni?

Nella tabella "teste" indica la maggioranza degli intervenuti e "valore" la quota minima dei millesimi dell'edificio. Dove la soglia non cambia tra prima e seconda convocazione è indicato "qualsiasi".

| Delibera | Convocazione | Maggioranza richiesta | Norma |
|---|---|---|---|
| Approvazione rendiconto e preventivo | Prima | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1136, c. 2 |
| Approvazione rendiconto e preventivo | Seconda | Maggioranza intervenuti e 334 millesimi | art. 1136, c. 3 |
| Manutenzione ordinaria e riparazioni non rilevanti | Come sopra | Maggioranza ordinaria della convocazione | art. 1135 c.c. |
| Nomina, conferma e revoca dell'amministratore | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1136, c. 4 |
| Riparazioni straordinarie di notevole entità | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1136, c. 4 |
| Liti attive e passive oltre le attribuzioni dell'amministratore | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1136, c. 4 |
| Ricostruzione dell'edificio | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1136, c. 4 |
| Innovazioni agevolate (barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi) | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1120, c. 2 |
| Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1122-ter |
| Innovazioni ordinarie | Qualsiasi | Maggioranza intervenuti e 667 millesimi | art. 1120, c. 1 e 1136, c. 5 |
| Approvazione o modifica del regolamento di condominio | Prima | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1138 |
| Nomina del revisore della contabilità | Prima | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 1130-bis |
| Attivazione del sito internet del condominio | Prima | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 71-ter disp. att. |
| Rettifica delle tabelle millesimali per errore | Prima | Maggioranza intervenuti e 500 millesimi | art. 69 disp. att. |
| Modifica della destinazione d'uso delle parti comuni | Qualsiasi | Quattro quinti dei partecipanti e quattro quinti del valore | art. 1117-ter |

Tre precisazioni pratiche sulla tabella:

• per il regolamento, il revisore, il sito internet e la rettifica delle tabelle la legge rinvia alla maggioranza del secondo comma dell'art. 1136, cioè almeno 500 millesimi: in seconda convocazione la soglia non scende a un terzo;
• la rettifica delle tabelle a maggioranza vale solo per errori o per un'alterazione di oltre un quinto del valore di una unità; negli altri casi serve l'unanimità (lo spieghiamo nella guida sulle tabelle millesimali);
• le innovazioni voluttuarie o molto gravose seguono regole proprie (art. 1121 c.c.) e quelle che rendono una parte comune inservibile anche a un solo condomino sono vietate. Ne parliamo nella guida alle innovazioni condominiali.

Per agevolazioni fiscali specifiche il legislatore ha previsto in passato maggioranze ridotte per singoli interventi. Prima di mettere al voto lavori legati a un bonus, verifica sempre la norma in vigore per quell'agevolazione.

Come si fa il conto in pratica? Un esempio con i numeri

Prendi un condominio di 20 condomini e 1.000 millesimi. La prima convocazione va deserta e in seconda convocazione si presentano, in proprio o per delega, 8 condomini che insieme hanno 420 millesimi.

Costituzione. Servono almeno un terzo dei condomini (20 diviso 3 fa 6,67, quindi 7 teste) e un terzo del valore (333,34 millesimi). Con 8 teste e 420 millesimi l'assemblea è validamente costituita.

Approvazione del rendiconto. Servono la maggioranza degli intervenuti (almeno 5 su 8) e almeno 333,34 millesimi favorevoli. Se votano a favore 5 condomini con 350 millesimi, il punto è approvato. Se i 5 favorevoli hanno solo 300 millesimi, il punto non passa, anche se hanno la maggioranza delle teste.

Nomina dell'amministratore. Servono la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi. In sala ci sono in tutto 420 millesimi: anche con il voto unanime dei presenti la nomina è impossibile. Lo stesso vale per una riparazione straordinaria importante.

Innovazione ordinaria, ad esempio la trasformazione del cortile in giardino: servono 667 millesimi, ancora più lontani.

Conclusione utile per l'ordine del giorno: se sai che le assemblee del condominio sono poco partecipate, metti i punti che richiedono 500 o 667 millesimi solo quando hai raccolto in anticipo presenze e deleghe sufficienti, altrimenti rischi di convocare per niente.

Quali errori di calcolo capitano più spesso?

Sono quasi sempre gli stessi, ed è su questi che si fondano molte impugnazioni.

• Contare le teste sul totale invece che sugli intervenuti per il quorum deliberativo, o viceversa per quello costitutivo.
• Calcolare i millesimi sui presenti invece che sul valore dell'intero edificio: la soglia di 500 millesimi è sempre su 1.000, non sulla metà dei millesimi presenti.
• Contare due volte chi ha più unità: per le teste il condomino vale uno, i millesimi invece si sommano.
• Non aggiornare i conteggi quando qualcuno entra o esce: il quorum deliberativo si verifica al momento di ciascun voto.
• Superare i limiti delle deleghe quando i condomini sono più di venti: un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore (art. 67 disp. att. c.c.). Trovi i dettagli nella guida sulle deleghe in assemblea.
• Usare la tabella sbagliata: per i quorum si usano i millesimi di proprietà generale, non le tabelle di spesa come scale o ascensore, salvo che la decisione riguardi solo una parte dell'edificio con condominio parziale.

Cosa deve risultare dal verbale?

Un verbale che non permette di ricostruire le maggioranze è il primo appiglio per chi vuole contestare una delibera. Per ogni punto dovrebbero risultare:

• i presenti, in proprio o per delega, con i rispettivi millesimi e l'ora di eventuali ingressi e uscite;
• i nomi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti, con i millesimi di ciascun gruppo;
• la maggioranza richiesta per quel punto e quella raggiunta;
• le dichiarazioni che i condomini chiedono di mettere a verbale.

Se un punto è passato con una maggioranza insufficiente, la delibera è di regola annullabile e può essere impugnata entro trenta giorni dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti (art. 1137 c.c.). La guida sull'impugnazione delle delibere spiega termini e rimedi. Per redigere il verbale puoi partire dal nostro generatore di verbale.

Come prepararsi prima dell'assemblea?

Qualche abitudine riduce quasi a zero il rischio di errori:

1. Per ogni punto all'ordine del giorno annota già in convocazione la maggioranza richiesta, così la conosci tu e la conoscono i condomini.
2. Prepara il foglio presenze con i millesimi già stampati e una colonna per l'ora di ingresso e di uscita.
3. Calcola in anticipo le soglie del condominio: quante teste e quanti millesimi servono in prima e in seconda convocazione, per la maggioranza ordinaria, per i 500 millesimi e per i due terzi.
4. Raccogli e controlla le deleghe prima dell'apertura, non durante il voto.
5. Ripeti la verifica a ogni votazione e dichiara a voce l'esito con i numeri, prima di passare al punto successivo.

Per un quadro generale su convocazione, svolgimento e verbale puoi rileggere la guida all'assemblea condominiale.

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Domande frequenti

Qual è la maggioranza per nominare l'amministratore di condominio?

Serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione (art. 1136, quarto comma, c.c.). La stessa maggioranza vale per la revoca e per la conferma.

Che differenza c'è tra prima e seconda convocazione?

In prima convocazione l'assemblea si costituisce con la maggioranza dei condomini e i due terzi del valore, e delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. In seconda bastano un terzo dei condomini e un terzo del valore, e le delibere ordinarie passano con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore.

Chi possiede due appartamenti conta come due teste?

No. Nel calcolo per teste il condomino conta una volta sola, anche se ha più unità; i suoi millesimi invece si sommano. Se un'unità ha più comproprietari, partecipa un solo rappresentante.

Gli astenuti contano nel calcolo della maggioranza?

Gli astenuti sono presenti, quindi contano per il quorum costitutivo e tra gli intervenuti, ma non votano a favore. Per questo un'astensione pesa di fatto come un voto non favorevole quando la maggioranza si calcola sugli intervenuti.

Cosa succede se una delibera passa con una maggioranza sbagliata?

La delibera è di regola annullabile: i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnarla entro trenta giorni (art. 1137 c.c.). Se te ne accorgi prima, la soluzione più pulita è riportare il punto in una nuova assemblea convocata correttamente.