Impugnare una delibera condominiale: termini e casi di nullità

In breve. Una delibera condominiale si impugna in modi diversi a seconda del vizio. Se è annullabile (ad esempio per un condomino non convocato o una maggioranza sbagliata), il condomino assente, dissenziente o astenuto deve agire entro trenta giorni: dalla data della delibera se era presente, dalla comunicazione del verbale se era assente (art. 1137 c.c.). Se è nulla (oggetto impossibile o illecito, materia estranea all'assemblea, lesione dei diritti del singolo sulla sua proprietà), può essere contestata da chiunque vi abbia interesse senza limiti di tempo. Prima del giudizio serve il tentativo di mediazione, e l'impugnazione non sospende da sola l'esecuzione della delibera.

Nello studio l'impugnazione arriva quasi sempre come una lettera dell'avvocato di un condomino, poche settimane dopo l'assemblea. In quel momento conta avere sottomano tre cose: la prova della convocazione di ciascun condomino, il verbale con presenti, millesimi e voti espressi, e la data in cui il verbale è stato comunicato agli assenti. Questa guida ti aiuta a capire se la contestazione regge, quali termini corrono e cosa fare come amministratore, e soprattutto come prevenire i vizi più comuni.

Che differenza c'è tra delibera nulla e annullabile?

È la distinzione da cui dipende tutto il resto. Dopo la riforma del 2012 l'art. 1137 c.c. parla espressamente di delibere "contrarie alla legge o al regolamento di condominio", che sono annullabili. La giurisprudenza, consolidata da una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione del 2021, ha ristretto la nullità a pochi casi gravi e ha fatto dell'annullabilità la regola.

Sono di regola annullabili le delibere:

• prese senza convocare regolarmente uno o più aventi diritto, o con avviso arrivato oltre i cinque giorni previsti dall'art. 66 disp. att. c.c.;
• approvate senza le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. o con quorum calcolati male;
• su argomenti non indicati, o indicati in modo troppo generico, nell'ordine del giorno;
• viziate nel procedimento, ad esempio per deleghe oltre i limiti di legge o per un verbale che non permette di capire chi ha votato e come;
• che applicano in modo sbagliato, nel caso concreto, i criteri di ripartizione delle spese.

Sono invece nulle le delibere:

• con oggetto impossibile o illecito, cioè contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume;
• su materie che non rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea, come decisioni che riguardano la proprietà esclusiva di un condomino;
• che ledono i diritti individuali di ciascun condomino sulle parti comuni o sulla sua unità;
• con contenuto talmente incerto da non poter essere eseguite;
• che modificano in modo generale e per il futuro i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese senza il consenso di tutti.

L'ultimo punto è quello che crea più confusione. Se l'assemblea, approvando un riparto, sbaglia i conti per un esercizio, la delibera è annullabile. Se invece decide che d'ora in poi le spese dell'ascensore si dividono in parti uguali anziché secondo i criteri di legge, senza l'unanimità, la delibera è nulla. Per i criteri corretti trovi la guida alle tabelle millesimali.

Chi può impugnare una delibera annullabile?

L'art. 1137 c.c. riconosce il diritto a ogni condomino assente, dissenziente o astenuto. Chi ha votato a favore non può impugnare: ha contribuito a formare la delibera e non può poi contestarla per un vizio di annullabilità.

Due precisazioni utili nella pratica:

• il vizio di convocazione può farlo valere solo il condomino non convocato o convocato male. Gli altri, regolarmente avvisati, non possono usarlo al suo posto;
• l'astenuto è equiparato al dissenziente. Per questo il verbale deve indicare con precisione, per ogni punto, chi ha votato a favore, chi contro e chi si è astenuto, con i rispettivi millesimi.

Entro quando si impugna?

Per le delibere annullabili il termine è di trenta giorni, a pena di decadenza:

• per il dissenziente o astenuto, presente in assemblea, decorre dalla data della delibera;
• per l'assente, decorre dalla data in cui riceve la comunicazione del verbale.

Questo è il motivo per cui il verbale va spedito agli assenti con un mezzo che dia prova della ricezione, come PEC o raccomandata. Se non puoi dimostrare quando l'assente l'ha ricevuto, il termine non parte e la delibera resta esposta più a lungo. Per la redazione trovi la guida al verbale dell'assemblea.

Le delibere nulle, invece, si possono contestare in ogni tempo, da parte di chiunque abbia interesse, compreso chi ha votato a favore. Il giudice può rilevare la nullità anche d'ufficio.

Un esempio con le date

Assemblea il 10 marzo, con approvazione del rendiconto e del riparto. Il condomino Rossi era presente e ha votato contro: il suo termine scade trenta giorni dopo il 10 marzo, cioè il 9 aprile. La condomina Bianchi era assente e riceve il verbale via PEC il 20 marzo: il suo termine scade il 19 aprile. Se il verbale a Bianchi fosse stato inviato solo per email ordinaria, senza conferma di lettura, sarebbe difficile dimostrare da quando il termine è partito.

Supponiamo che il riparto approvato abbia addebitato a Bianchi 1.200 euro invece di 900 per un errore nei millesimi del suo box. È un'applicazione sbagliata dei criteri in un caso concreto: la delibera è annullabile. Se Bianchi lascia passare il 19 aprile senza agire, la delibera diventa definitiva per quella parte e l'importo resta dovuto, salvo che l'assemblea stessa decida di correggere l'errore con una nuova delibera.

Serve la mediazione prima di andare dal giudice?

Sì. Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per cui la mediazione è condizione di procedibilità (d.lgs. 28/2010 e art. 71-quater disp. att. c.c.). In concreto il condomino deposita una domanda di mediazione presso un organismo del luogo dove si trova il condominio.

Il punto delicato è il termine. La domanda di mediazione, una volta comunicata alle altre parti, impedisce la decadenza per una sola volta: il condomino che la presenta entro i trenta giorni salva il suo diritto, ma se la mediazione fallisce deve poi avviare il giudizio entro lo stesso termine, che decorre dal deposito del verbale negativo presso l'organismo.

Per partecipare alla mediazione l'amministratore deve essere autorizzato dall'assemblea, che delibera con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, c.c.; la stessa maggioranza serve per approvare un eventuale accordo. Approfondisci nella guida alla mediazione nelle controversie condominiali.

L'impugnazione blocca la delibera?

No, non automaticamente. L'art. 1137 c.c. stabilisce che l'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della delibera, salvo che il giudice ordini la sospensione. Il condomino che teme un danno, ad esempio per lavori in partenza, può chiedere la sospensione anche prima di iniziare la causa di merito, con un'istanza al giudice.

In assenza di un provvedimento di sospensione, l'amministratore deve eseguire la delibera: riscuotere le rate approvate, firmare il contratto con l'impresa scelta, applicare il riparto. Se blocchi tutto di tua iniziativa rischi di essere tu a rispondere del ritardo. Resta però prudente informare l'assemblea dei rischi, soprattutto per lavori costosi difficili da annullare.

Cosa deve fare l'amministratore quando arriva un'impugnazione?

L'amministratore rappresenta il condominio e può essere convenuto in giudizio per qualunque azione relativa alle parti comuni (art. 1131 c.c.). Quando gli viene notificata un'impugnazione, una sequenza ordinata aiuta:

1. segna subito le date: delibera, comunicazione del verbale, notifica dell'atto o della domanda di mediazione. Verifica se il termine di trenta giorni è stato rispettato;
2. raccogli le prove: avvisi di convocazione con ricevute di consegna o PEC, foglio presenze, deleghe, verbale firmato, documenti messi a disposizione prima della riunione;
3. valuta il vizio: è annullabile o nullo? È sanabile con una nuova delibera?
4. informa l'assemblea senza indugio e, se serve, convocala per decidere se resistere, nominare un legale o partecipare alla mediazione;
5. annota tutto nel registro dei verbali e nel fascicolo del condominio.

Spesso la strada più economica è la delibera sostitutiva. Se il vizio è formale, come una convocazione mancata o un punto non messo all'ordine del giorno, puoi riconvocare l'assemblea in modo corretto e far riapprovare la stessa decisione. La nuova delibera sostituisce quella impugnata e la causa perde il suo oggetto, salvo la questione delle spese legali.

Come prevenire le impugnazioni?

La maggior parte dei vizi nasce prima dell'assemblea, non durante. Una checklist essenziale:

• anagrafe aggiornata: indirizzi e PEC corretti per tutti i proprietari, comproprietari e usufruttuari, verificati prima di ogni convocazione;
• convocazione con prova di ricezione ad almeno cinque giorni dalla prima convocazione, meglio con dieci o quindici giorni di margine. Trovi i dettagli nella guida alla convocazione dell'assemblea;
• ordine del giorno specifico: non "varie ed eventuali" per decisioni di spesa, ma voci chiare come "approvazione preventivo impresa X per rifacimento facciata, importo 48.000 euro";
• quorum calcolati a ogni voto, per teste e per millesimi, tenendo conto di chi entra ed esce durante la riunione;
• deleghe controllate rispetto ai limiti dell'art. 67 disp. att. c.c. (vedi la guida alle deleghe in assemblea);
• verbale completo: presenti con millesimi, voti nominativi per ogni punto, dichiarazioni a verbale richieste dai condomini;
• invio del verbale agli assenti con PEC o raccomandata e conservazione della ricevuta.

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Domande frequenti

Entro quanto tempo si può impugnare una delibera condominiale?

Per le delibere annullabili il termine è di trenta giorni: dalla data della delibera per il condomino presente che ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale per l'assente (art. 1137 c.c.). Le delibere nulle si possono contestare in ogni tempo.

Chi ha votato a favore può impugnare la delibera?

No, se il vizio è di annullabilità: l'art. 1137 c.c. riserva l'azione agli assenti, ai dissenzienti e agli astenuti. Se invece la delibera è nulla, può farlo valere chiunque abbia interesse, anche chi ha votato a favore.

Una delibera impugnata va comunque eseguita?

Sì. L'impugnazione non sospende l'esecuzione della delibera, salvo che il giudice ordini la sospensione su istanza del condomino. Fino a quel momento l'amministratore deve darle esecuzione.

È obbligatoria la mediazione per impugnare una delibera?

Sì, le liti condominiali richiedono il tentativo di mediazione prima della causa. La domanda di mediazione comunicata alle altre parti impedisce la decadenza per una sola volta; se la mediazione fallisce, il giudizio va avviato nel nuovo termine.

Si può correggere una delibera impugnata?

Sì. L'assemblea, convocata in modo corretto, può approvare una nuova delibera che sostituisce quella viziata. È la soluzione più rapida per i vizi formali, come una convocazione mancata o un ordine del giorno generico.