Lastrico solare e terrazzo a livello: chi paga i lavori

In breve. Le spese di riparazione e ricostruzione di un lastrico solare di uso esclusivo si ripartiscono secondo l'art. 1126 del codice civile: un terzo è a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle loro unità. La stessa regola vale, secondo la giurisprudenza prevalente, per il terrazzo a livello che fa da tetto agli appartamenti sottostanti. La pavimentazione e le opere legate al solo uso del terrazzo restano invece interamente a carico del titolare. Se il lastrico è di tutti, si torna ai millesimi di proprietà.

Nella pratica di studio il lastrico solare è una delle voci che fanno discutere di più. Il proprietario dell'attico non capisce perché deve pagare un terzo dell'impermeabilizzazione quando l'acqua entra nell'appartamento del piano di sotto, i condomini dei piani bassi chiedono perché pagano per un terrazzo che non usano, e il preventivo dell'impresa mescola nella stessa riga guaina, massetto e piastrelle. Questa guida mette in ordine la norma, le voci di spesa e il calcolo, con un esempio numerico che puoi riusare in assemblea.

Che differenza c'è tra lastrico solare e terrazzo a livello?

Il lastrico solare è la superficie piana che chiude l'edificio in alto e svolge la funzione di tetto. Può essere praticabile o no, e di solito è una parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., salvo che il titolo (il regolamento contrattuale o gli atti di acquisto) ne attribuisca la proprietà o l'uso esclusivo a uno o più condomini.

Il terrazzo a livello è una superficie scoperta posta allo stesso livello di un appartamento, di cui costituisce il prolungamento, e che allo stesso tempo copre le unità che stanno sotto. Ha quindi una doppia funzione: serve al proprietario dell'appartamento come spazio di vita e serve all'edificio come copertura. Proprio per questa funzione di copertura la giurisprudenza lo equipara al lastrico solare ai fini della ripartizione delle spese.

Diverso è il balcone aggettante, cioè quello che sporge dalla facciata e non copre nessun vano: non ha funzione di copertura, appartiene al proprietario dell'appartamento e le sue spese sono sue, salvo gli elementi decorativi che rientrano nel decoro della facciata.

Cosa dice l'art. 1126 del codice civile?

L'art. 1126 c.c. stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare o di una parte di esso non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Da qui derivano tre principi pratici:

• un terzo all'uso esclusivo: lo paga chi ha il diritto di usare il lastrico, che sia proprietario o titolare di un diritto d'uso esclusivo previsto dal titolo;
• due terzi a chi è coperto: non pagano tutti i condomini, ma solo quelli le cui unità stanno sotto il lastrico. In un edificio con due corpi di fabbrica, il lastrico che copre il corpo A non si paga con i millesimi del corpo B;
• il valore conta: i due terzi si dividono in base ai millesimi di proprietà delle sole unità coperte, quindi serve una tabella dedicata.

Il criterio è derogabile. Un regolamento contrattuale può prevedere una ripartizione diversa e in quel caso prevale. Prima di impostare il riparto leggi sempre il regolamento condominiale e controlla gli atti di provenienza dell'attico.

Quali lavori rientrano nell'art. 1126 e quali no?

Il punto più delicato non è la frazione, ma capire quali voci del preventivo si ripartiscono con l'art. 1126. La regola che segue la giurisprudenza è questa: rientra nell'art. 1126 tutto ciò che riguarda la funzione di copertura, resta al titolare tutto ciò che riguarda l'uso del terrazzo.

Di solito rientrano nella ripartizione un terzo e due terzi:

• l'impermeabilizzazione (guaina, membrane, risvolti);
• il massetto e gli strati di pendenza e isolamento che proteggono i vani sottostanti;
• le strutture portanti del solaio di copertura;
• i bocchettoni, i pluviali e le opere di raccolta delle acque meteoriche del lastrico;
• le opere provvisionali, come i ponteggi, necessarie a questi lavori.

Restano normalmente a carico del solo titolare dell'uso esclusivo:

• la pavimentazione superficiale, quando non svolge funzione di copertura;
• fioriere, gazebo, tende, impianti e arredi installati per suo uso;
• parapetti e ringhiere che servono solo alla sicurezza di chi usa il terrazzo, salvo che rientrino nel decoro della facciata;
• i danni causati da un uso improprio o da opere fatte dal titolare senza autorizzazione.

Un caso frequente è quello della pavimentazione che va rimossa per rifare la guaina. Quando il rifacimento del pavimento è una conseguenza necessaria dei lavori di impermeabilizzazione, la prassi lo considera parte dell'intervento di copertura e lo ripartisce con l'art. 1126. Se invece il titolare coglie l'occasione per scegliere un pavimento più costoso, la differenza resta a suo carico. Per evitare discussioni chiedi all'impresa un preventivo con le voci separate.

Come si calcola il riparto? Un esempio con i numeri

Prendiamo un edificio di cinque piani con un attico al quinto piano. Il terrazzo a livello dell'attico copre due appartamenti del quarto piano, l'interno 7 e l'interno 8. Il resto del quarto piano e i piani inferiori sono coperti dal lastrico comune.

Il preventivo per rifare l'impermeabilizzazione del terrazzo è di 24.000 euro, di cui 4.800 euro per una pavimentazione di pregio scelta dal proprietario dell'attico al posto di quella esistente. La parte da ripartire con l'art. 1126 è quindi di 19.200 euro.

1. Un terzo all'uso esclusivo: 19.200 / 3 = 6.400 euro a carico del proprietario dell'attico.
2. Due terzi alle unità coperte: 19.200 x 2/3 = 12.800 euro, da dividere tra l'interno 7 e l'interno 8 in base ai loro millesimi.
3. Tabella dedicata: se l'interno 7 ha 60 millesimi e l'interno 8 ne ha 40, la tabella del terrazzo si riproporziona su 100. L'interno 7 paga 12.800 x 60/100 = 7.680 euro, l'interno 8 paga 12.800 x 40/100 = 5.120 euro.
4. Differenza di pregio: i 4.800 euro della pavimentazione più costosa vanno interamente al proprietario dell'attico, che in totale paga 11.200 euro.

Se il proprietario dell'attico fosse anche proprietario di un'unità coperta dal terrazzo, pagherebbe il terzo come titolare dell'uso esclusivo e in più la sua quota dei due terzi per quell'unità. Le due posizioni si sommano.

Per costruire tabelle parziali come questa partendo dai millesimi generali trovi un approfondimento nella guida sulle tabelle millesimali.

Chi paga i danni da infiltrazione dal terrazzo?

Quando l'acqua entra negli appartamenti sottostanti, oltre ai lavori c'è da risarcire il danno. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9449 del 2016, hanno chiarito che del danno da infiltrazioni causato da un lastrico o terrazzo di uso esclusivo rispondono sia il titolare dell'uso esclusivo, come custode del bene (art. 2051 c.c.), sia il condominio, che ha l'obbligo di conservare le parti comuni attraverso l'amministratore e l'assemblea.

Il risarcimento si divide di norma con lo stesso criterio dell'art. 1126: un terzo al titolare dell'uso esclusivo e due terzi ai condomini coperti, tra cui anche il condomino danneggiato per la sua quota. La regola cambia se il danno è imputabile a uno solo dei due, per esempio perché il proprietario dell'attico ha forato la guaina per installare una struttura, oppure perché l'amministratore non ha fatto eseguire una riparazione già deliberata.

Per l'amministratore questo significa due cose: intervenire subito quando arriva una segnalazione di infiltrazione, anche con lavori urgenti ai sensi dell'art. 1135 c.c. da riferire alla prima assemblea, e verificare che la polizza globale fabbricati copra i danni da acqua condotta e da infiltrazione, con quali franchigie. Una gestione rapida riduce sia il danno sia il rischio di responsabilità dell'amministratore.

Come si deliberano i lavori sul lastrico?

I lavori di manutenzione straordinaria del lastrico si deliberano in assemblea con le maggioranze dell'art. 1136 c.c. Per le opere di notevole entità serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Nella delibera conviene indicare in modo esplicito:

• la descrizione dei lavori e il preventivo approvato, con le voci separate tra copertura e uso esclusivo;
• il criterio di ripartizione (art. 1126 o regolamento) e la tabella usata;
• l'importo del fondo speciale, obbligatorio per le opere straordinarie ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4 c.c.;
• il piano delle rate e le scadenze.

Il titolare dell'uso esclusivo deve consentire l'accesso al terrazzo per eseguire i lavori. Se nel frattempo deve liberarlo da arredi o fioriere, quei costi restano suoi. Per l'organizzazione generale dell'intervento può esserti utile la guida sui lavori straordinari, e per la parte contabile quella sul fondo speciale.

Quali errori evitare nel riparto del lastrico?

Gli errori che vediamo più spesso sono questi:

• ripartire con i millesimi generali: i due terzi spettano solo alle unità coperte, non a tutto l'edificio;
• dimenticare il terzo: capita quando il terrazzo viene trattato come un normale tetto comune, ignorando l'uso esclusivo previsto dal titolo;
• un'unica riga di preventivo: senza voci separate non si distingue la copertura dalla pavimentazione e la ripartizione diventa contestabile;
• non verificare il regolamento: un criterio contrattuale diverso prevale sull'art. 1126;
• confondere terrazzo e balcone: il balcone aggettante non copre nulla e non rientra nell'art. 1126.

Come gestire il lastrico con un gestionale

Con un gestionale puoi creare una tabella dedicata alle unità coperte dal terrazzo, collegare le voci di copertura a quella tabella e imputare il terzo e le opere di uso esclusivo direttamente al titolare, senza fogli di calcolo da ricontrollare. Condowise permette di gestire tabelle parziali, voci di spesa straordinarie e rate in un unico rendiconto, come descritto nella pagina sulla contabilità. Puoi iniziare da app.condowise.it.

Domande frequenti

Chi ha il terrazzo a livello paga anche la quota dei due terzi?

Sì, se sotto il terrazzo ha anche un'unità immobiliare coperta dal lastrico. In quel caso paga il terzo come titolare dell'uso esclusivo e partecipa ai due terzi, in base ai millesimi, come proprietario dell'unità sottostante.

La pavimentazione del terrazzo rientra nell'art. 1126?

Di regola no. L'art. 1126 riguarda le parti che svolgono la funzione di copertura, come l'impermeabilizzazione e la struttura. La pavimentazione superficiale, le fioriere, i parapetti decorativi e le opere fatte per l'uso del terrazzo restano a carico del solo titolare dell'uso esclusivo, salvo che il loro rifacimento sia una conseguenza necessaria dei lavori di copertura.

Chi paga i danni da infiltrazione dal lastrico solare?

Secondo l'orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449 del 2016) rispondono sia il titolare dell'uso esclusivo, come custode, sia il condominio, per l'obbligo di conservare le parti comuni. Il risarcimento si divide di norma con gli stessi criteri dell'art. 1126, salvo che il danno sia imputabile a uno solo dei due.

Se il lastrico è di tutti, come si dividono le spese?

Se nessuno ne ha l'uso esclusivo, il lastrico è una parte comune come le altre: la spesa si ripartisce in base ai millesimi di proprietà tra i condomini a cui serve da copertura, secondo l'art. 1123 c.c., salvo un regolamento contrattuale che preveda un criterio diverso.

Il regolamento può prevedere una ripartizione diversa da un terzo e due terzi?

Sì. L'art. 1126 è derogabile da un regolamento contrattuale o da un accordo approvato da tutti i condomini interessati. Una semplice delibera a maggioranza non basta per cambiare il criterio legale in modo stabile.