Colonnine di ricarica in condominio: diritti e delibere

In breve. Un condomino può installare una wallbox nel proprio box o posto auto a sue spese, collegata al suo contatore, senza chiedere il permesso all'assemblea: deve solo avvisarti prima e rispettare le parti comuni. Per una colonnina condominiale, invece, serve una delibera con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, c.c., come prevede l'art. 17-quinquies del D.L. 83/2012. Se l'assemblea rifiuta o non decide entro tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino interessato può installarla a proprie spese. Le spese vanno a chi aderisce e l'energia si paga a consumo.

Le richieste arrivano sempre più spesso, di solito per email: un condomino ha comprato un'auto elettrica e vuole sapere se può portare la corrente fino al suo posto auto. Poi ne arriva una seconda, e qualcuno propone di fare un impianto unico nel garage. Tocca a te capire quale delle due strade si applica, preparare l'assemblea e poi ripartire spese e consumi senza lasciare zone grigie. Questa guida segue l'ordine pratico.

Il condomino può installare una wallbox nel suo box senza delibera?

Sì, nella maggior parte dei casi. Il box o il posto auto di proprietà esclusiva è suo, e l'art. 1102 c.c. gli permette di usare le parti comuni, per esempio un cavedio o una canalina lungo la parete del garage, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso. L'art. 17-quinquies del D.L. 83/2012 fa salvo proprio questo regime.

Ci sono però alcune condizioni da far rispettare:

• la wallbox si collega al contatore del condomino, o a un nuovo punto di fornitura intestato a lui, mai all'impianto condominiale;
• il condomino deve darti notizia preventiva dei lavori, come chiede l'art. 1122 c.c., e tu ne riferisci in assemblea;
• l'impianto lo realizza un installatore abilitato, che rilascia la dichiarazione di conformità prevista dal D.M. 37/2008;
• il passaggio dei cavi non deve danneggiare le parti comuni né il decoro dell'edificio, e non deve occupare spazi che servono agli altri.

Chiedi al condomino di mandarti per iscritto il percorso dei cavi, il nome dell'installatore e, a lavori finiti, una copia della dichiarazione di conformità. Mettila nel fascicolo del condominio: se un giorno qualcuno contesta il passaggio, hai tutto in ordine.

E se il contatore del condomino è lontano dal garage?

È il caso più frequente e anche quello che crea più discussioni. Se il cavo deve attraversare scale, androne o cortile, o richiede di forare muri portanti, la situazione si complica. Il condomino può ancora usare le parti comuni, ma non può alterarle in modo sostanziale. Spesso la soluzione più pulita è chiedere al distributore un nuovo punto di fornitura direttamente nel box. In alternativa, proponi all'assemblea una dorsale comune a cui collegare le future wallbox: è la strada che ti risparmia dieci richieste diverse nei prossimi anni.

Quando serve la delibera e con quale maggioranza?

Serve quando l'intervento riguarda l'impianto condominiale o le parti comuni in modo più ampio del semplice uso individuale: una colonnina condivisa nel cortile, una dorsale elettrica nel garage, un nuovo contatore intestato al condominio.

L'art. 17-quinquies, comma 2, del D.L. 83/2012 dice che queste opere sono approvate dall'assemblea, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze dell'art. 1136, secondo comma, c.c. Il testo rinvia quindi alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi, anche in seconda convocazione. Alcuni commentatori leggono la norma in modo meno rigido, ma se raggiungi i 500 millesimi la delibera è al sicuro. Per gli altri quorum trovi la tabella completa nella guida alle maggioranze in assemblea.

Restano fermi i limiti generali delle innovazioni: l'art. 1120 c.c. vieta gli interventi che compromettono la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono una parte comune inservibile anche per un solo condomino.

Cosa scrivi nell'ordine del giorno?

Una voce generica non basta. Scrivi qualcosa come "installazione di un'infrastruttura di ricarica per veicoli elettrici nel garage condominiale: approvazione del progetto, del preventivo, del criterio di ripartizione delle spese e del regolamento d'uso". Allega alla convocazione il preventivo e una planimetria con la posizione dei punti di ricarica.

Cosa succede se l'assemblea dice no o non decide?

Il comma 3 dell'art. 17-quinquies tutela il condomino. Se il condominio rifiuta di deliberare, o non delibera entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, il condomino interessato può installare l'infrastruttura a proprie spese, con le stesse modalità. Restano fermi i limiti dell'art. 1120, secondo comma, e le regole dell'art. 1121, terzo comma, c.c.

Per te questo significa due cose pratiche:

1. quando ricevi una richiesta scritta, annota la data e mettila all'ordine del giorno della prima assemblea utile, convocandone una se serve;
2. se l'assemblea respinge la proposta, fai verbalizzare con chiarezza la decisione e le condizioni tecniche che il condomino dovrà rispettare se procede da solo.

Lasciar passare i tre mesi senza fare nulla non blocca la richiesta: la rende soltanto più difficile da gestire, perché il condomino procede senza le regole che l'assemblea avrebbe potuto fissare.

Quali controlli tecnici e di sicurezza servono?

Una colonnina è un carico elettrico importante. Prima della delibera fai fare una valutazione a un tecnico, che dovrà verificare almeno:

• la potenza disponibile sul contatore condominiale o la necessità di un aumento o di un nuovo punto di fornitura;
• un sistema di gestione dei carichi, che distribuisce la potenza tra le auto in ricarica ed evita i distacchi;
• le protezioni dell'impianto e la dichiarazione di conformità a fine lavori (D.M. 37/2008);
• la posizione dei punti di ricarica rispetto alle vie di passaggio e di esodo.

Se il garage è un'autorimessa soggetta ai controlli dei Vigili del fuoco, cioè di regola sopra i 300 metri quadrati, l'installazione va valutata anche rispetto alla pratica antincendio. Su questo il Corpo nazionale dei Vigili del fuoco ha diffuso indicazioni specifiche per la ricarica nelle autorimesse: chiedi al tecnico di tenerne conto e di dirti se serve aggiornare la documentazione. Ricorda anche di avvisare la compagnia che assicura il fabbricato.

Come si ripartiscono le spese?

Qui conviene distinguere tre voci diverse, e scriverle in delibera.

Realizzazione. Se l'impianto serve a tutti, la spesa si ripartisce per millesimi di proprietà. Più spesso, però, solo alcuni condomini hanno un'auto elettrica. In questo caso l'intervento si può impostare come innovazione a cui partecipa solo chi è interessato: per l'art. 1121 c.c. gli altri non pagano e non usano l'impianto, ma possono aderire in seguito pagando la loro quota delle spese di esecuzione e di manutenzione. Per i lavori straordinari ricorda il fondo speciale dell'art. 1135 c.c., da costituire in misura pari all'importo dei lavori.

Manutenzione e quota fissa. Canone di gestione della piattaforma, manutenzione periodica, eventuale quota fissa della fornitura: vanno ai condomini che usano l'impianto, con lo stesso criterio della realizzazione.

Energia. Si paga a consumo. Ogni utente deve essere identificato, con una tessera o un'app, e i chilowattora misurati da un contatore dedicato o dal sistema della colonnina. L'energia di ricarica non va mai nelle spese generali.

Un esempio con i numeri

Un condominio ha un garage con 20 posti auto. L'assemblea approva una dorsale con gestione dei carichi, costo 9.000 EUR, a cui aderiscono 6 condomini. La delibera prevede la ripartizione in parti uguali tra gli aderenti, perché ognuno avrà un punto di ricarica uguale: 1.500 EUR a testa. Ciascuno paga a parte la propria wallbox.

Due anni dopo un settimo condomino chiede di aderire. Diviso per sette, il costo vale 1.285,71 EUR a testa. Il nuovo aderente versa questa cifra e i sei iniziali ricevono 214,29 EUR ciascuno, cioè 1.500,00 meno 1.285,71. Se nel frattempo ci sono state spese di manutenzione, la delibera di adesione può prevedere che il nuovo condomino ne paghi la sua quota.

Per l'energia, nel primo trimestre la colonnina registra 410 kWh per il condomino A e 95 kWh per il condomino B. Con una tariffa media di 0,30 EUR al kWh, comprensiva della quota variabile della bolletta, il primo paga 123,00 EUR e il secondo 28,50 EUR. La quota fissa della fornitura dedicata si divide invece tra i sette aderenti.

Cosa mettere nel regolamento d'uso?

Quando i punti di ricarica sono condivisi, un breve regolamento evita la maggior parte dei litigi. Fallo approvare insieme alla delibera e allegalo al verbale. Di solito contiene:

• chi può usare l'impianto e come si aderisce in seguito;
• il sistema di identificazione e di misura dei consumi;
• la frequenza dei conguagli, per esempio trimestrale;
• il tempo massimo di sosta sui punti condivisi a ricarica finita;
• chi chiamare in caso di guasto e come segnalarlo;
• cosa succede se un aderente vende l'appartamento.

Una checklist da tenere nel fascicolo

1. Richiesta scritta del condomino, con la data di ricezione.
2. Valutazione del tecnico su potenza, gestione dei carichi e antincendio.
3. Ordine del giorno specifico, preventivo e planimetria in convocazione.
4. Delibera con il quorum dell'art. 1136, secondo comma, criterio di ripartizione e fondo speciale.
5. Regolamento d'uso allegato al verbale.
6. Dichiarazione di conformità dell'installatore e comunicazione all'assicurazione.
7. Elenco aggiornato degli aderenti e dei consumi per i conguagli.

Gli incentivi per le infrastrutture di ricarica cambiano spesso: prima di presentare il preventivo in assemblea verifica con il tecnico o con il commercialista se c'è un bando aperto o una detrazione applicabile.

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Domande frequenti

Serve il permesso dell'assemblea per mettere una wallbox nel mio box?

No, se la wallbox è nel tuo box e si collega al tuo contatore. Devi però avvisare prima l'amministratore, come chiede l'art. 1122 c.c., e se i cavi passano su parti comuni il percorso non deve impedire agli altri di usarle.

Che maggioranza serve per una colonnina condominiale?

L'art. 17-quinquies del D.L. 83/2012 rinvia all'art. 1136, secondo comma, c.c., in prima e in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Raggiungere questo quorum mette la delibera al riparo da contestazioni.

Cosa succede se l'assemblea non decide sulla richiesta del condomino?

Se il condominio rifiuta o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino interessato può installare la colonnina a proprie spese, con le stesse modalità e nel rispetto degli artt. 1120 e 1121 c.c.

Chi paga la colonnina se solo alcuni condomini la vogliono?

Pagano i condomini che aderiscono, secondo il criterio scritto in delibera. Chi non partecipa non usa l'impianto, ma potrà aderire in seguito pagando la sua quota delle spese di realizzazione e di manutenzione, come prevede l'art. 1121 c.c.

Come si ripartisce l'energia consumata dalle colonnine comuni?

In base ai consumi reali di ciascun utente, misurati da un contatore dedicato o dal sistema di gestione della colonnina. L'energia di ricarica non va mai nelle spese generali ripartite per millesimi.